O fundo imobiliário BCRI11 registrou uma valorização expressiva nos últimos meses, com suas cotas saltando de cerca de R$ 57 para R$ 67 — uma alta de aproximadamente 17%. Apesar disso, o otimismo do mercado contrasta com a realidade da carteira: cheia de ativos inadimplentes, baixas expectativas de retorno e risco elevado.
Com mais de 43 mil cotistas e um patrimônio superior a R$ 500 milhões, o fundo tem enfrentado dificuldades recorrentes com a inadimplência de vários CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e a necessidade constante de “waivers” — acordos que flexibilizam obrigações contratuais dos devedores.
Dividendos em queda e retorno limitado
Em abril, o BCRI11 distribuiu R$ 0,66 por cota, um dos menores valores registrados nos últimos 12 meses. Historicamente, os rendimentos variam entre R$ 0,75 e R$ 0,85, o que representa um dividend yield anualizado de cerca de 13,3% — abaixo do esperado para um fundo com tanto risco atrelado.
A remuneração está baseada na inflação acumulada em 12 meses, modelo adotado pela gestão do fundo, o que suaviza variações mensais, mas não soluciona os problemas estruturais da carteira.
CRIs inadimplentes e waivers sucessivos
Grande parte dos ativos do BCRI11 está em situação crítica. CRIs ligados a SEG de Compras, GVI e Van Holding continuam inadimplentes e dependem de sucessivas assembleias para prorrogar prazos de pagamento — uma estratégia que, para muitos analistas, apenas posterga o inevitável calote definitivo.
Outros ativos, como CRIs da Croton, PESA e Scanix, têm desempenho mais estável, mas representam minoria dentro da carteira. O fundo também mantém posições em fundos como DEVA11, VERSALLES11 e HZTR11, que perderam entre 70% e 80% de seu valor de mercado, impactando diretamente o patrimônio do BCRI11.
Rentabilidade não compensa o risco
A taxa média da carteira do BCRI11 é de IPCA + 7,45%, considerada baixa diante da inadimplência presente. Comparado a fundos semelhantes que oferecem IPCA + 8% ou mais com riscos menores, a rentabilidade atual não justifica o investimento.
Mesmo assim, a cota disparou no mercado secundário, comportamento atribuído por analistas à especulação ou à expectativa de recuperação — não sustentada por fundamentos. “O fundo segue com a mesma estrutura problemática, mas a cota subiu como se tudo tivesse sido resolvido”, alerta um investidor experiente.
Alerta para o investidor
Com dinheiro limitado, muitos investidores acabam escolhendo entre comprar cotas de fundos sólidos ou tentar recuperar perdas com ativos problemáticos. No caso do BCRI11, especialistas recomendam cautela: o fundo ainda depende de resoluções judiciais, renegociações e confiança em emissores com histórico ruim.
“Em vez de apostar em uma recuperação incerta, é mais prudente buscar alternativas com retorno semelhante e risco consideravelmente menor”, conclui o analista.
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