A indústria de fundos imobiliários está passando por uma transformação relevante: cada vez mais gestores estão optando pelo desdobramento de cotas para tornar seus ativos mais acessíveis ao investidor pessoa física. É o caso de RBVA11, HGBS11 e HLOG11, três fundos tradicionais que agora são negociados na casa dos R$ 10 por cota. Mas será que o preço baixo indica uma boa oportunidade ou apenas uma ilusão de barganha?
O que significa um fundo estar na base de R$ 10?
O valor de R$ 10 por cota é resultado de desdobramentos, prática em que uma cota é dividida em várias novas, diminuindo o valor unitário sem alterar o patrimônio total do investidor. Isso não altera o valor real do fundo, mas aumenta a acessibilidade, permitindo que mais pessoas possam investir com aportes menores.
Por que esse movimento é relevante?
Além de democratizar o acesso, esse novo patamar de preços pode aumentar a liquidez dos fundos e atrair novos cotistas. Contudo, é fundamental entender que a precificação de R$ 10 não significa que o fundo está barato ou caro, mas apenas mais fracionado.
A seguir, analisamos os três fundos destacados no vídeo do especialista Mateus Lima, do canal TIF.
RBVA11: Da concentração bancária à diversificação híbrida
Originalmente focado em agências bancárias, o RBVA11, da gestora Rio Bravo, iniciou um reposicionamento para se tornar um fundo de renda urbana híbrida. Hoje, conta com 83 imóveis e alocação diversificada que inclui shopping centers e grandes varejistas, como Açaí, Centauro, Pernambucanas e Renner.
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Dividend Yield atual: 13,19%
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Vacância: aproximadamente 5%
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Preço atual da cota: R$ 8,65 (ajustado pós-desdobramento)
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Valor patrimonial estimado por cota: R$ 10,65
Apesar da evolução, cerca de 30% do portfólio ainda está concentrado em agências bancárias, com nomes como Caixa Econômica Federal e Santander, o que pode limitar a atratividade diante de fundos mais especializados.
Ponto de atenção: o fundo ainda busca se consolidar como uma opção madura de renda urbana. A comunicação da estratégia com o mercado ainda carece de clareza.
HGBS11: O “dinossauro” dos fundos de shopping
Com quase 20 anos de existência, o HGBS11 é um dos mais antigos e robustos fundos do setor de shoppings centers no Brasil. Criado em 2007, o fundo passou por desdobramento e hoje é negociado entre R$ 10 e R$ 20.
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Dividend Yield dos últimos 12 meses: 9,89%
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Patrimônio líquido: superior a R$ 2 bilhões
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Quantidade de cotistas: mais de 126 mil
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Shoppings no portfólio: Parque D. Pedro, Shopping Penha, Jardim Sul, Moca Plaza, entre outros.
O rendimento recente foi impulsionado por lucros de venda de ativos, mas o valor recorrente deve girar em torno de R$ 0,14 por cota. O fundo se destaca pelo histórico consistente de performance: 771% de rentabilidade desde 2006, contra 454% do CDI.
Risco percebido: A cotação atual pode estar ligeiramente acima do ideal, exigindo atenção na hora de entrar.
HLOG11: Fundo logístico pequeno e concentrado
O HLOG11 é um fundo voltado ao setor logístico, com patrimônio de cerca de R$ 460 milhões – modesto se comparado a gigantes como HGLG11 ou BTLG11. Sua carteira é enxuta, com apenas três galpões logísticos, localizados em Viracopos (SP) e Varginha (MG).
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Ocupação média: 97%
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Principais inquilinos: Unilever, Eurofarma, O Boticário
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Risco de concentração: Os quatro maiores inquilinos representam mais de 75% da receita.
A estrutura do fundo o torna mais vulnerável a problemas com inquilinos ou regiões específicas, o que pode impactar diretamente os rendimentos.
Conclusão sobre o HLOG11: interessante pela proposta, mas exige cautela pela baixa diversificação e alto risco de concentração.
A base R$ 10 é o futuro dos FIIs?
Mateus Lima acredita que o movimento de desdobramento para R$ 10 é uma tendência irreversível no mercado de FIIs, sobretudo para aumentar a inclusão de novos investidores. Fundos como ALZR11, AJFI11 e GGRC11 já aderiram, e os novos fundos já nascem com essa precificação.
Embora a acessibilidade seja uma vantagem real, o investidor precisa lembrar que o valor da cota não define a qualidade do fundo. Análises aprofundadas sobre gestão, portfólio, vacância e risco de crédito são essenciais para decisões assertivas.
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