O LVBI11, fundo imobiliário logístico gerido pela VBI Real Estate, iniciou 2025 sob pressão. Após meses de estabilidade na distribuição de proventos, o fundo reduziu seus dividendos de R$ 0,83 para R$ 0,75 por cota — o novo patamar recorrente, que representa um yield mensal de 0,73%. A queda coincide com o aumento da vacância, que subiu de 10,3% para 10,7% com a saída da Infracommerce de um dos galpões em Aratu (BA).
Ainda que esse percentual possa parecer elevado, o LVBI11 mantém uma característica valorizada pelos investidores: portfólio logístico concentrado no chamado “raio de 30 km” da cidade de São Paulo, além de ativos em polos como Extrema (MG) e região metropolitana de capitais, o que tende a acelerar a recomposição da ocupação.
Portfólio robusto e localização estratégica
Com patrimônio líquido na casa dos R$ 2 bilhões e mais de 130 mil cotistas, o LVBI11 mantém uma estrutura sólida e sem alavancagem significativa. A alavancagem existente está concentrada em Aratu, mas é considerada “ridiculamente baixa”, segundo análise de especialistas.
Grande parte dos imóveis está em áreas de alta demanda logística, próximas à capital paulista — um diferencial importante quando o setor passa por volatilidades. Além disso, o fundo conta com inquilinos de peso como Scania, Ambev, Amazon e DHL, reforçando a resiliência do portfólio.
Diversificação por setor e contratos
A diversificação entre segmentos — e-commerce, logística e varejo — e entre contratos típicos e atípicos contribui para mitigar riscos. No entanto, como os ativos são bem localizados, é natural que muitos contratos sejam típicos, o que permite revisões periódicas de valores, tanto para cima quanto para baixo.
Vacância: obstáculo ou oportunidade?
A vacância atual pode parecer um problema, mas também representa um teste de portfólio. Como explica a análise do gestor, períodos de desocupação são momentos ideais para observar a real qualidade dos imóveis. Se os galpões vagos forem rapidamente locados, isso indica força do ativo e assertividade na gestão.
Atualmente, há cinco negociações comerciais em estágio avançado — duas em Itapevi, uma em Aratu e duas em Extrema e Cajamar. Caso sejam concluídas, a vacância pode cair significativamente nos próximos meses.
“A vacância pode ser ruim no curto prazo, mas é uma excelente oportunidade para validar a qualidade dos ativos e a tese de investimento,” destacam analistas.
Desafios com recuperação judicial
O fundo ainda enfrenta um desafio relacionado à inadimplência. Inquilinos como o Grupo Dia entraram em recuperação judicial, o que gerou R$ 0,17 de impacto negativo acumulado por cota. O processo tende a ser lento — normalmente leva ao menos um ano para avançar na Justiça — e os valores ainda são incertos. A recomendação é não contar com essa quantia no curto prazo.
Apesar disso, o fundo mantém uma reserva acumulada de R$ 0,28 por cota, o que permite absorver oscilações temporárias sem comprometer o pagamento aos cotistas.
Reajustes contratuais e perspectivas
O fundo destacou que cerca de 31% da receita passará por reajustes nos próximos três meses, o que pode compensar perdas causadas pela vacância e revisão de contratos em andamento. As regiões de Extrema, Araucária, Itapevi e Aratu estão entre as localidades com contratos em fase de revisão.
Após o episódio do fundo HGLG11, que reduziu valores contratuais em renegociação, investidores estão mais atentos ao comportamento dos gestores diante de revisão de aluguéis. No caso do LVBI11, o desafio é demonstrar transparência e defender a valorização dos ativos em localizações premium.
Concentração de inquilinos: um risco relevante
O episódio do Grupo Dia, que ocupava integralmente um dos galpões, evidencia um ponto crítico: a concentração de um único inquilino em ativos logísticos pode gerar vacância imediata e de grandes proporções. Um galpão de 60 mil m², por exemplo, pode ficar 100% vago da noite para o dia.
Isso reforça a importância de avaliar a diversificação dentro de cada imóvel — algo que diferencia fundos como o LVBI11 daqueles excessivamente concentrados em locatários específicos.
Momento de observação estratégica
O LVBI11 se encontra em um momento decisivo. A alta da vacância e a queda na distribuição testam a confiança dos cotistas e a qualidade do portfólio. No entanto, a localização privilegiada dos imóveis, a robustez da gestão e a diversificação por setores e inquilinos oferecem bons sinais de recuperação.
Para o investidor, este é um bom momento para observar a capacidade de reação do fundo: se as locações forem retomadas com rapidez e os contratos forem reajustados positivamente, o LVBI11 pode voltar a distribuir rendimentos acima de R$ 0,80 por cota.
Enquanto isso, a recomendação é acompanhar de perto as próximas movimentações — especialmente os cinco contratos em negociação e os efeitos das revisões contratuais em andamento.
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