O fundo imobiliário HSML11, gerido pela HSI, voltou a atrair os holofotes do mercado com uma valorização expressiva de suas cotas — que chegaram próximas de R$ 16 — e uma estratégia de gestão ativa que vem gerando resultados relevantes, mesmo com uma distribuição de dividendos considerada modesta por parte dos investidores (R$ 0,65 por cota).
Com um valor patrimonial de aproximadamente R$ 109 por cota e um patrimônio líquido superior a R$ 2 bilhões, o fundo negocia com grande desconto em relação ao valor patrimonial, o que reforça a percepção de oportunidade entre os analistas.
Desempenho operacional consistente
O relatório do último mês aponta um crescimento de 1% no NOI (lucro operacional líquido) em relação ao mesmo período do ano anterior. No acumulado do trimestre, a variação foi de 5%. Dois ativos se destacaram positivamente: Granja Vianna Shopping (+15%) e Pátio Maceió (+12%), enquanto o metrô Tucuruvi e o SuperShopping Osasco apresentaram retrações de 14% e 13%, respectivamente — números impactados por eventos não recorrentes.
O Via Verde Shopping foi o grande destaque, com um crescimento de vendas de 39%, resultado de uma estratégia ativa de eventos e readequação do mix de lojas. A aposta da HSI em ampliar a presença de lazer e gastronomia em regiões ainda pouco exploradas mostrou-se acertada e contribuiu diretamente para o desempenho acima da média.
Reservas, alavancagem e gestão cautelosa
O fundo utilizou parte de suas reservas acumuladas (R$ 1,00 por cota) para manter o patamar de distribuição, mesmo com resultado abaixo do valor pago no mês (R$ 0,50 gerado vs R$ 0,65 distribuído). Ainda assim, o semestre acumula R$ 2,96 de resultado, ante R$ 2,60 pagos, o que mantém um colchão financeiro saudável.
A gestão também optou por não concluir a compra de 25% do Shopping Paralela por R$ 180 milhões, decisão vista como prudente diante do atual cenário macroeconômico e dos R$ 157 milhões em caixa disponíveis — fundamentais para manter a alavancagem sob controle (18,4%).
Estratégia que gera valor real
Um dos diferenciais mais destacados do HSML11 é sua atuação majoritária em alguns ativos, o que permite a implementação de estratégias de transformação operacional. O exemplo mais notável é o Via Verde, que passou a gerar até 30% mais receita sem necessidade de reformas estruturais, apenas com mudança na gestão e no posicionamento comercial.
A lógica é simples e eficaz: adquirir shoppings com potencial subexplorado, aplicar gestão ativa e, após valorização significativa, vender o ativo com ganho de capital robusto. Estima-se que um shopping que pagava R$ 9 milhões ao ano possa, com essa estratégia, passar a pagar R$ 11,7 milhões, elevando o cap rate de 9% para 12% e aumentando o valuation em até R$ 30 milhões.
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