O fundo imobiliário IRDM11, gerido pela Iridium, divulgou seu relatório de abril destacando o aumento de reservas para enfrentar potenciais impactos decorrentes de amortizações extraordinárias e inadimplências. No entanto, o prejuízo acumulado de aproximadamente R$ 404 milhões em sua carteira de fundos imobiliários segue como principal obstáculo para a recuperação consistente das cotas e do pagamento de dividendos mais atrativos.
Atualmente negociado na faixa de R$ 69, o fundo possui cerca de 280 mil cotistas e um patrimônio líquido robusto, próximo de R$ 3 bilhões. Mesmo assim, a cota do IRDM11 apresenta um desconto de aproximadamente 15% em relação ao valor patrimonial, refletindo a dificuldade de recuperação, apesar da valorização recente.
Queda no valor patrimonial preocupa investidores
Desde o IPO em março de 2018, quando a cota foi lançada a R$ 100, o fundo perdeu quase 15% de seu valor patrimonial. Em abril de 2025, o valor patrimonial por cota ficou em R$ 82,71, ante R$ 95,35 no lançamento. Esta perda substancial afeta diretamente a cotação no mercado, mantendo o ativo “agarrado” e com desempenho inferior a outros fundos de papel que já se recuperaram.
Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu rendimentos equivalentes a 13,45% — resultado mais relacionado à desvalorização da cota do que à força dos dividendos pagos. O rendimento atual é de 1,2% ao mês, com o pagamento mais expressivo dos últimos meses alcançando R$ 0,93 em janeiro de 2025.
Contudo, a distribuição recente foi de R$ 0,83 por cota, abaixo do resultado de R$ 0,94, com R$ 0,11 direcionados para a reserva, que hoje totaliza R$ 0,65 por cota.
Reservas em alta para enfrentar passivos
A estratégia da gestão tem sido clara: reforçar as reservas como forma de mitigar o impacto do expressivo prejuízo na carteira de fundos imobiliários, que representa 14,19% do patrimônio líquido do IRDM11. A perda de valor desta carteira é expressiva: dos R$ 842 milhões investidos, restam R$ 437 milhões, configurando uma perda de aproximadamente 48%.
Os principais ativos que compõem essa carteira são fundos como Deva, HCTR, Versalhes, Bari e Tord, todos marcados por desvalorizações acentuadas. Por exemplo, o Tord11, adquirido a um preço médio de R$ 10,47, atualmente está cotado a R$ 0,61, gerando prejuízos significativos.
Esse prejuízo acumulado impõe uma necessidade de recomposição que recai sobre os rendimentos distribuídos aos cotistas, prejudicando a atratividade do fundo no curto prazo.
Desempenho histórico e comparação com benchmarks
Desde seu lançamento, o IRDM11 acumula uma rentabilidade de 50,96%, inferior ao CDI do período (59,42%), mas superior ao IFIX (48,25%) e ao IPCA. Contudo, a partir de meados de 2023, o fundo começou a perder força, com desempenho abaixo do CDI e impactos negativos decorrentes da desvalorização da carteira de fundos imobiliários.
Apesar de ter registrado alguma valorização recente — 2,44% no último mês e 5,98% nos últimos seis meses —, a cota segue 7% abaixo do valor de um ano atrás.
Exposição elevada ao IPCA pode reduzir ainda mais os rendimentos
Com aproximadamente 70% da carteira indexada ao IPCA, o fundo foi beneficiado pela inflação elevada no início de 2025. O IPCA de fevereiro, em 1,31%, impulsionou o resultado do mês. Entretanto, com as projeções apontando desaceleração da inflação — ANBIMA estima IPCA de 0,27% para junho —, a tendência é de rendimentos menores nos próximos meses, potencialmente retornando à faixa de R$ 0,70 a R$ 0,74 por cota.
Além disso, a concentração setorial do portfólio inclui segmentos mais arriscados, como loteamento (10,2%) e multipropriedade (4,24%), que elevam o risco de inadimplência, ainda que a atual inadimplência nos CRIs permaneça relativamente baixa, em 3,34% do patrimônio.
Gestão busca reduzir riscos, mas cenário permanece desafiador
A gestão do IRDM11 vem promovendo reciclagem de ativos, com novos aportes seletivos, como os R$ 3 milhões investidos no CRI Porto Fino 2, e a quitação de parte da alavancagem, atualmente reduzida para R$ 65 milhões. A exposição em fundos imobiliários, entretanto, permanece problemática, sendo o fator que impede uma recuperação mais acelerada da cota e dos rendimentos.
Enquanto a inadimplência dos CRIs é limitada, o prejuízo na carteira de FIIs impõe uma necessidade de recomposição patrimonial que, inevitavelmente, compromete a distribuição de rendimentos e a atratividade do fundo no curto prazo.
Vale a pena investir no IRDM11?
O IRDM11 permanece como um dos maiores fundos de papel do mercado, com relevante liquidez e histórico robusto. No entanto, o prejuízo expressivo na carteira de fundos imobiliários, aliado à tendência de queda da inflação — principal indexador da carteira —, limita o potencial de valorização e a perspectiva de retomada de dividendos mais elevados.
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