Com a taxa Selic atingindo 14,75%, o maior patamar em quase duas décadas, muitos investidores se perguntam: ainda faz sentido manter ou ampliar a posição em fundos imobiliários (FIIs)? Afinal, títulos de renda fixa estão pagando mais de 1% ao mês, o que atrai parte do capital para alternativas mais conservadoras. Porém, será que os FIIs estão realmente caros ou escondem boas oportunidades?
A seguir, apresentamos uma análise completa dividida em dois pontos: o valuation atual dos FIIs e se, mesmo com a Selic elevada, ainda compensa investir nessa classe de ativos.
FIIs estão baratos ou caros? Entenda os indicadores-chave
Correlação histórica entre Selic e IFIX
Historicamente, há uma relação inversa entre a taxa Selic e o desempenho do IFIX, o principal índice de fundos imobiliários. Quando a Selic cai, o IFIX tende a subir — e vice-versa.
Por exemplo:
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Entre janeiro de 2012 e janeiro de 2013, a Selic recuou 34,8%, enquanto o IFIX valorizou 36,7%.
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De abril de 2013 a abril de 2014, a Selic subiu 53,3% e o IFIX caiu 23,5%.
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De julho de 2019 a julho de 2023, a Selic mais que dobrou (+113%), enquanto o IFIX avançou apenas 19%, ficando praticamente estagnado.
Essa relação ocorre porque cerca de 76% dos investidores de FIIs são pessoas físicas, que tendem a migrar para a renda fixa em períodos de juros elevados, derrubando a demanda — e os preços — dos fundos imobiliários.
Atualmente, com a Selic no pico, as projeções apontam tendência de queda gradual: 12,5% em 2026, 10,5% em 2027 e 10% em 2028, segundo o Boletim Focus. Isso sugere que o mercado de FIIs pode estar próximo de um ponto de inflexão.
P/VP: fundos negociados com desconto atraente
O indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP) é essencial para avaliar se um fundo imobiliário está caro ou barato.
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P/VP acima de 1: fundo negociado acima do valor dos imóveis, o que pode indicar sobrepreço.
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P/VP abaixo de 1: fundo negociado com desconto, podendo sinalizar oportunidade.
Atualmente, praticamente todos os segmentos de FIIs estão negociados abaixo de 1:
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Escritórios: 0,68
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Shoppings: 0,82
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Fundos híbridos: 0,84
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Fundos de fundos (FOFs): 0,87
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Logística e renda urbana: 0,90
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Fundos de papel: 0,94
Ou seja, mesmo os fundos mais conservadores, como os de papel, que normalmente são negociados próximos ao valor patrimonial, estão com desconto. Historicamente, momentos como este indicam oportunidades para quem tem visão de longo prazo.
IFIX em dólar: correção histórica, não valorização real
Embora o IFIX tenha subido em reais nos últimos anos, quando ajustado para o dólar, ele permanece em níveis médios históricos. Isso significa que, na prática, o mercado de FIIs apenas acompanhou a inflação e a desvalorização do real, sem apresentar sobrevalorização excessiva.
Vale a pena investir em FIIs com Selic a 14,75%?
Analisando os ciclos históricos de alta dos juros, percebe-se que os FIIs demonstraram resiliência e boa performance no médio e longo prazo.
Casos reais:
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2011: Selic em 12,5%. Após 5 anos, R$ 100 investidos teriam se transformado em R$ 167 na Selic e R$ 159 no IFIX.
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2016: Selic em 14,25%. Após 6 anos, Selic rendeu R$ 164; IFIX, R$ 213.
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2022: Selic em 13,25%. Após 1 ano, Selic rendeu R$ 112; IFIX, R$ 102. Após 3 anos, Selic rendeu R$ 141; IFIX, R$ 112.
Esses dados revelam que, no curto prazo, a renda fixa tende a ser mais atrativa com Selic alta. No entanto, no médio e longo prazo, os FIIs frequentemente superam a renda fixa, oferecendo, além da valorização patrimonial, uma renda passiva mensal isenta de imposto de renda.
O papel da diversificação: FII e renda fixa
A estratégia mais inteligente, comprovada pelos dados, é a diversificação: metade em renda fixa, metade em fundos imobiliários.
Simulações mostram que:
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2011: R$ 100 investidos de forma diversificada teriam se transformado em R$ 114 (1 ano), R$ 134 (3 anos) e R$ 172 (5 anos).
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2016: Os mesmos R$ 100 virariam R$ 123 (1 ano), R$ 153 (3 anos) e R$ 173 (5 anos).
Essa abordagem reduz risco, suaviza a volatilidade e permite que o investidor aproveite o melhor dos dois mundos: a segurança da renda fixa e a renda passiva mensal dos FIIs.
Cuidado: nem todo fundo imobiliário é uma boa escolha
Investir em FIIs exige análise criteriosa. Um exemplo clássico:
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HGPO11: P/VP de 1,2, yield de 4,48%, vacância de 1,73%.
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CNES11: P/VP de 0,9, yield de 2,3%, vacância de 83,8%.
Muitos investidores escolhem apenas pelo desconto, mas fatores como vacância, qualidade do portfólio e gestão são fundamentais. O HGPO11 se saiu bem; o CNES11, nem tanto.
Preço baixo nem sempre é sinônimo de oportunidade. É preciso analisar com profundidade.
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