O fundo imobiliário RZTR11 (Riza Terrax) divulgou seu relatório gerencial de abril destacando estabilidade na distribuição de proventos, manutenção do guidance de R$ 1,05 por cota até julho e uma rentabilidade mensal de 1,16%, equivalente a 15,02% ao ano, superando a taxa Selic atual de 14,75%. O fundo agro é apontado como um dos mais promissores para ciclos de queda dos juros, com potencial expressivo de valorização.
Modelo de negócio combina segurança de papel com arrendamento de terras
Com mais de 80% da carteira alocada nas modalidades sale and leaseback e buy-to-lease, o RZTR11 atua adquirindo imóveis rurais de produtores que, por necessidade de caixa, vendem suas terras e passam a arrendá-las do fundo. Esses contratos, frequentemente com opção de recompra pelo mesmo valor, garantem ao fundo estabilidade de receitas e proteção patrimonial — já que os ativos ficam no nome do fundo desde o início.
A operação se assemelha à de um fundo de papel, pois o rendimento não vem da valorização da terra, mas sim do arrendamento mensal, com contratos que frequentemente preveem ajustes para cima no valor da renda, como ocorrido em abril: o fundo elevou o arrendamento de um contrato de 12,74% para 13,5% ao ano após ressarcir investimentos feitos pelo produtor.
Valorização de cotas e mudança visual do relatório
A cota do fundo subiu de cerca de R$ 79,51 para R$ 92,69 nos últimos seis meses — uma alta de quase 17% — e mesmo assim continua com deságio frente ao valor patrimonial. O fundo também apresentou novidades no layout do relatório gerencial, agora em amarelo vibrante, além de reforçar a manutenção dos dividendos mensais até julho.
Potencial de valorização e riscos atrelados à Selic
O grande trunfo do RZTR11 está na possibilidade de valorização das cotas caso a taxa Selic recue. Como o fundo opera com receitas majoritariamente pré-fixadas em contratos longos, o cenário de queda de juros amplia sua atratividade frente aos ativos de renda fixa. Nesse sentido, o fundo é comparado a um “prefixado agro com garantia real”.
Contudo, o relatório também ressalta que o fundo não tende a se valorizar enquanto os juros estiverem altos, uma vez que a Selic serve como parâmetro direto para os retornos dos cotistas.
Estratégia de valorização por land equity ainda é minoritária
Apenas 16% da carteira do RZTR11 está alocada na estratégia land equity, focada em aquisição de terras com potencial de valorização e posterior revenda. Embora represente uma parcela menor da carteira, essa estratégia é onde reside o maior potencial de ganho de capital do fundo no longo prazo.
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