O fundo imobiliário VGIP11, da gestora Valora, encerrou o mês de abril com distribuição de R$ 1,13 por cota, impulsionado por uma inflação mais alta registrada em fevereiro. Apesar do desempenho expressivo — o maior do ano até agora — a expectativa da gestora é de que os próximos meses tragam rendimentos mais modestos, acompanhando a desaceleração dos índices inflacionários.
Negociando com cerca de 10% de desconto frente ao valor patrimonial, o fundo mostra recuperação após atingir patamares próximos de R$ 70, com a cota girando atualmente em torno dos R$ 82,74. A carteira, com cerca de R$ 1 bilhão em ativos, permanece focada em CRIs indexados ao IPCA, mantendo uma política de distribuição diretamente atrelada à performance dos ativos — sem suavização ou uso de reservas.
Alocação ativa e crescimento da receita inflacionária
Em abril, o VGIP11 realizou novos aportes em três operações: um CRI Realiza IPCA+10,5 (R$ 40 milhões), o projeto MABU (R$ 5 milhões) e o VFDL (R$ 15 milhões), ampliando a diversificação de seu portfólio. Além disso, recebeu R$ 12 milhões em amortizações, o que contribuiu para o giro da carteira e incremento nos rendimentos.
A receita corrigida pela inflação triplicou em relação ao mês anterior, sendo o principal fator para o rendimento elevado no período. A receita com juros também aumentou, impulsionada pelo número maior de dias úteis no mês (20).
Gestão crítica ao regime de caixa e inadimplência pontual
A Valora voltou a criticar o regime de apuração de resultados pelo caixa — prática adotada desde a criação do fundo, quando o BTG foi definido como administrador. Segundo a gestora, se o regime de competência fosse utilizado, o fundo teria distribuído R$ 1,43 a mais nos últimos seis meses. Apesar das críticas recorrentes, nenhuma mudança concreta foi proposta à estrutura do fundo.
Entre os desafios, o CRI Climan Rata, que representa cerca de 2% do patrimônio líquido, continua inadimplente. A gestora afirma estar em contato com o devedor, mas não apresentou detalhes concretos sobre medidas tomadas ou negociações em andamento.
Perfil conservador com diversificação acima da média
Diferente do “irmão” VGIR11, que possui concentração relevante em ativos residenciais, o VGIP11 é mais diversificado tanto em tipos de ativos quanto em setores. Cerca de 25% da carteira está classificada como high-yield (títulos com taxas mais altas e maior risco), com a média dos CRIs girando em torno de IPCA+8%.
A alavancagem do fundo permanece baixa, em 3%, e o patrimônio líquido do mês apresentou leve alta, beneficiado pela marcação positiva de títulos públicos (TNBs).
Perspectivas para os próximos meses
Com a expectativa de inflação mais fraca a partir de maio, a tendência é de que o rendimento do fundo recue em relação aos valores recentes. Ainda assim, o VGIP11 segue atrativo para investidores que buscam exposição a FIIs de papel com bom nível de diversificação e foco em indexação ao IPCA.
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