O BTHF11, fundo imobiliário multiestratégia do BTG Pactual, tem chamado a atenção de investidores em busca de ativos de base 10 com bom desempenho e diversificação. Fruto da fusão entre o BCF11 (FOF) e outro FII da própria casa, o BTHF11 assumiu o modelo redfund, com ampla liberdade para investir em diferentes classes de ativos, como CRIs, FIIs de tijolo e de papel, além de imóveis físicos e renda fixa.
Cota descontada e rendimento estável
Atualmente negociado a R$ 8,68, o BTHF11 apresenta dividend yield de 6,54% nos últimos 12 meses. A distribuição de proventos teve início apenas em dezembro de 2024, o que explica o DY relativamente modesto. Mesmo assim, o fundo já entrega rendimentos consistentes acima de R$ 0,09 por cota desde o início dos pagamentos, mantendo a previsibilidade desejada pelos cotistas.
O valor patrimonial por cota (VP) gira em torno de R$ 9,89, o que configura um desconto de 12%, com P/VP em 0,88. Com liquidez média diária superior a R$ 6 milhões e cerca de 340 mil cotistas, o fundo se posiciona entre os FIIs mais negociados da B3.
Composição da carteira: foco em FIIs e CRIs
Segundo o último relatório gerencial, publicado em maio de 2025, o BTHF11 apresenta uma composição bastante diversificada:
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28% em FIIs de tijolo
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27% em FIIs de papel
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18% em ativos reais (imóveis)
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15,5% em CRIs
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11% em caixa e renda fixa
A alocação em renda fixa (FIIs de papel, CRIs e caixa) soma 53,5% do patrimônio, enquanto os ativos reais e FIIs de tijolo completam os 46,5%.
Indexadores e setores
Nos CRIs, o fundo mostra um equilíbrio entre indexadores, com 51,5% atrelado ao IPCA e 46% ao CDI, o que proporciona proteção tanto contra a inflação quanto frente à taxa básica de juros. Setorialmente, o BTHF11 investe majoritariamente em papéis, escritórios corporativos (20%), shopping centers (14,5%), hotelaria (10%) e logística (9,5%).
A duração média dos CRIs ultrapassa os 4 anos, sinalizando contratos de médio e longo prazo. O fundo mantém diversificação rigorosa nos CRIs estruturais e táticos, com exposição individual inferior a 5% do PL em todos os casos.
FIIs investidos: presença da casa e outros nomes relevantes
Nos FIIs de tijolo, o fundo tem maior exposição ao BTHI11, da própria gestora, além de nomes como RBVA11 e XPML11. Já nos FIIs de papel, o destaque é o BTCI11 (quase 8% do PL), seguido por CANIP11 e MCCI11, embora também haja participação em fundos considerados de maior risco, como o IRIDIUM11 (IRIM11).
Ativos reais e resultado financeiro
O portfólio inclui dois imóveis: uma torre corporativa (13,47% do patrimônio) e uma participação de 5% no Pátio Maceió Shopping. Enquanto isso, o caixa é mantido em aplicações de renda fixa atreladas ao CDI até que surjam novas oportunidades.
Em maio de 2025, o fundo registrou:
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Receita recorrente: R$ 19,4 milhões
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Receita não recorrente: R$ 1,5 milhão
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Resultado líquido distribuível: R$ 19,1 milhões
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Distribuição: R$ 0,092 por cota
O bom desempenho operacional reforça a capacidade do fundo de entregar rendimentos sustentáveis e acima da média para o segmento base 10.
Comparação com outros redfunds
O BTHF11 se posiciona como uma alternativa sólida dentro da categoria de FIIs multiestratégia de base 10, ao lado de nomes como VGHF11 e MANA11. A decisão entre eles deve levar em conta perfil de risco, qualidade da carteira, concentração e tipo de ativos.
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