O fundo imobiliário GGRC11 tem chamado atenção dos investidores com uma combinação rara de características: dividend yield elevado, cotas negociadas com desconto frente ao valor patrimonial e um portfólio diversificado, ancorado por contratos atípicos. Em meio a um cenário desafiador para os FIIs, o fundo mostra resiliência e ambição ao anunciar a intenção de incorporar ativos do RELG11 e expandir sua base de inquilinos.
Objetivo e tese do fundo
O GGRC11 é um fundo imobiliário focado na aquisição de imóveis comerciais prontos ou em construção, com o objetivo de alugá-los preferencialmente por meio de contratos atípicos — acordos de longo prazo nos quais o inquilino assume maior responsabilidade contratual, o que oferece maior segurança para o cotista.
Além disso, o fundo também contempla a possibilidade de desenvolver empreendimentos e realizar vendas estratégicas, desde que alinhadas à sua política de investimentos.
Portfólio e segmentação
Atualmente, o fundo conta com 29 ativos que totalizam mais de 580 mil m² de área bruta locável (ABL). Embora o foco principal esteja em ativos logísticos (56% do portfólio), o fundo também possui exposição relevante ao setor industrial (aprox. 20%) e a imóveis híbridos.
Distribuição por setor:
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Logístico: 56%
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Industrial: 22%
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Híbrido: 22%
Essa diversidade traz vantagens e desafios. Os imóveis industriais, por exemplo, costumam ser muito específicos para certos inquilinos, o que pode aumentar a vacância caso haja desocupação.
Atividades dos inquilinos:
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Alimentos e bebidas: 19%
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Máquinas e equipamentos: 18%
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Química e petroquímica: 14%
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Têxtil: 8%
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Varejo e outros: diversificados
Rentabilidade e desconto patrimonial
Negociado atualmente com um desconto de cerca de 10% em relação ao valor patrimonial de R$ 11,23 por cota, o GGRC11 se destaca pelo pagamento de dividendos recorrentes em torno de 1% ao mês. Isso representa um atrativo relevante, principalmente para investidores em busca de renda passiva.
Desde seu início, o fundo entregou 81% de rentabilidade total (cota patrimonial + rendimentos), superando o IPCA e o IFIX, embora tenha ficado levemente atrás do CDI bruto.
Qualidade dos contratos e diversificação
O prazo médio dos contratos é de 6,14 anos, o que garante previsibilidade de receitas. Aproximadamente 90% da receita do fundo está protegida por contratos que vencem apenas a partir de 2027. Para 2025, apenas 9% da receita depende de renovações.
Os reajustes dos contratos são, em sua maioria, atrelados à inflação (IPCA), o que garante proteção contra perda do poder de compra.
Em relação à exposição a inquilinos, o fundo vem trabalhando para reduzir a concentração. A participação da Americanas, por exemplo, caiu de 19% para 15%. Ambev representa 13,9% da receita e outros inquilinos têm participações bem menores, o que reduz o risco de inadimplência ou vacância impactante.
Alavancagem: Riscos e controle
O fundo possui alavancagem moderada, com saldo devedor de aproximadamente R$ 232 milhões, o que representa um compromisso gerenciável frente ao seu patrimônio líquido de R$ 1,3 bilhão. O custo médio da dívida é IPCA + 7,5% ao ano, considerado razoável diante da natureza atípica e inflacionada dos contratos.
O cronograma de amortização também é favorável, com desembolsos anuais controlados até 2030. Isso oferece tranquilidade aos cotistas mesmo em cenários de juros altos.
Destaques do relatório gerencial
Um dos diferenciais do GGRC11 é a transparência na comunicação com o investidor. O relatório mensal inclui:
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Respostas às perguntas mais frequentes recebidas pelo RI
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Atualizações sobre obras e melhorias em andamento nos imóveis
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Projeções de receitas com base em novos contratos e renovações
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Informações detalhadas sobre a aquisição planejada do fundo RELG11 e de imóveis da URB
Essa postura da gestão contribui para o aumento da confiança dos cotistas e reforça o comprometimento com uma administração ativa e estratégica.
Expectativas para o futuro
Com a proposta de incorporação de novos ativos e emissão de cotas para fortalecer sua posição no mercado, o GGRC11 pode diversificar ainda mais sua carteira e reduzir a dependência de inquilinos concentrados. Isso deve fortalecer o fundo frente à volatilidade do setor e ampliar sua atratividade para investidores que buscam estabilidade e bons rendimentos.
O GGRC11 reúne uma série de características que o tornam atrativo para quem busca renda passiva com segurança: contratos atípicos, portfólio diversificado, distribuição mensal consistente e alavancagem sob controle. Apesar do alerta para os 9% dos contratos que vencem em 2025, a gestão vem demonstrando capacidade para mitigar riscos e expandir o fundo de forma responsável.
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