Em um cenário de incertezas no mercado financeiro, os fundos imobiliários logísticos continuam sendo um dos setores mais estáveis e resilientes da Bolsa. Caracterizados por contratos de longo prazo, inquilinos de alta qualidade e demanda crescente por galpões industriais, esses ativos oferecem previsibilidade rara, ideal para quem busca viver de renda com segurança.
Mas nem todo fundo logístico é igual. Pensando nisso, elaboramos uma análise aprofundada com base em indicadores-chave como patrimônio líquido, vacância, liquidez, número de imóveis, contratos e dividendos. O objetivo é revelar os FIIs logísticos mais seguros e atrativos para o investidor em 2025.
Por que FIIs logísticos são considerados mais seguros?
A estabilidade do setor logístico está ligada a fatores como:
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Contratos longos e reajustáveis
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Inquilinos com alto grau de solidez, como grandes varejistas e operadores logísticos
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Vacância historicamente controlada
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Alta demanda por armazenagem e centros de distribuição
Com esses atributos, os FIIs logísticos entregam renda mensal com constância — o que os torna ideais para aposentadoria e geração de fluxo de caixa previsível.
Os 7 FIIs logísticos mais relevantes em 2025
A seleção inicial partiu de um filtro quantitativo, seguido por uma análise qualitativa dos seguintes fundos:
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HGLG11
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BTLG11
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XPLG11
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LVBI11
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GGRC11
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BRCO11
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VILG11
Patrimônio líquido e liquidez
Fundos com maior patrimônio geralmente indicam maior estabilidade. Veja os três maiores:
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HGLG11: R$ 5,3 bilhões
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BTLG11: R$ 4,1 bilhões
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XPLG11: R$ 3,2 bilhões
Em termos de liquidez diária (volume médio de negociações):
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BTLG11: R$ 7 milhões
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HGLG11: R$ 6,7 milhões
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XPLG11: R$ 4 milhões
Ambos os critérios são essenciais para facilitar entradas e saídas da posição e garantir menor volatilidade.
Número de imóveis e diversificação
Quanto maior o número de imóveis e locatários, menor o risco de concentração:
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BTLG11: 34 imóveis e 73 locatários
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HGLG11: 28 imóveis e mais de 100 locatários
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GGRC11: 29 imóveis
Essa diversificação protege contra perdas em caso de vacância ou inadimplência pontual.
Vacância física e financeira
Vacância controlada indica boa gestão e alta ocupação dos imóveis:
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Vacância física:
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BRCO11: 0%
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BTLG11: 1%
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Vacância financeira:
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BTLG11: 1,6%
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XPLG11: 3,7%
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A vacância financeira representa inquilinos inadimplentes, mesmo ocupando o imóvel.
Qualidade dos contratos e imóveis
A tipicidade dos contratos impacta diretamente na previsibilidade da receita:
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Contratos atípicos: têm multa integral em caso de rescisão, o que oferece mais segurança.
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HGLG11: mais de 87% dos imóveis classificados como padrão “A”
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BRCO11: 11 dos 12 imóveis são padrão “A+”
Exposição por locatário
Fundos com grande parte da receita concentrada em um único inquilino são mais arriscados. Destaque para:
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BTLG11: maior diversificação (top 3 inquilinos somam apenas 18%)
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HGLG11: Mercado Livre representa 13,5% da receita
Indicadores de rentabilidade
Apesar de não serem os maiores pagadores de dividendos, os fundos logísticos apresentam rendimentos consistentes:
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GGRC11: 11,41% a.a.
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LVBI11: 10,22% a.a.
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BTLG11: 9,10% a.a.
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HGLG11: 8,80% a.a.
Esses dividend yields são acompanhados por estabilidade — um diferencial relevante frente a fundos mais voláteis.
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