O fundo imobiliário XPML11, um dos maiores FIIs de shopping do país, acendeu um forte sinal de alerta no mercado. Apesar de seguir distribuindo R$ 0,92 por cota, esse valor corresponde a cerca de 119% do seu resultado operacional — ou seja, acima do que efetivamente gera de caixa.
Na prática, isso significa que o fundo está utilizando reservas acumuladas para manter os dividendos, o que é insustentável no longo prazo. Para ilustrar, em abril, o XPML11 gerou R$ 39 milhões, mas distribuiu R$ 52 milhões aos cotistas — 31% acima do resultado do mês.
Reservas em Queda e Caixa Limitado
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Reservas por cota no início do ano: R$ 101,18
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Reservas atuais: R$ 99,00
Além disso, o caixa disponível é de aproximadamente R$ 93 milhões, o suficiente para sustentar os atuais dividendos por mais 1 ou 2 meses, sem considerar o resultado operacional.
Dívida Bilionária Preocupa
O cronograma de amortização do XPML11 preocupa. Somente até dezembro de 2025, o fundo terá que quitar R$ 710 milhões, distribuídos da seguinte forma:
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R$ 17 milhões em curto prazo
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R$ 63 milhões intermediários
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R$ 630 milhões em dezembro
Considerando o caixa atual, o fundo cobre apenas 12% dessa necessidade. Embora a gestão reporte alavancagem de 8%, o valor real chega a 26%, segundo análise detalhada dos relatórios.
Alternativas na Mesa: Venda de Ativos ou Nova Dívida
Diante desse cenário, o XPML11 tem três caminhos possíveis:
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Venda de ativos, incluindo participações em shoppings e cerca de R$ 1,36 bilhão em fundos imobiliários, o que geraria caixa imediato.
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Captação via CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), o que implica rolagem de dívida, mas é mal visto no mercado, especialmente com as cotas negociadas abaixo do valor patrimonial.
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Corte nos dividendos, opção improvável, mas possível, que poderia pressionar ainda mais as cotações.
Histórico de Alavancagem Acima da Média
O XPML11 historicamente opera com alavancagem elevada no segmento de shoppings. Desde 2021, o nível gira entre 25% e 42%, dependendo do período — bem acima da média de FIIs similares.
Impacto no Valor das Cotas
O fundo acumula em 2025 uma valorização de 5%, próximo ao IFIX, que subiu 9,6% no mesmo período. Ainda assim, negocia com desconto de cerca de 11% sobre seu valor patrimonial, reflexo do risco percebido pelos investidores.
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