Com a Selic mantida em 15% e a reforma tributária pairando sobre o mercado, os fundos imobiliários continuam sob pressão. Mesmo com o IFIX acumulando valorização de mais de 10% no ano, ainda há FIIs negociando com expressivos descontos. Este cenário, que poderia afastar alguns investidores, revela, na verdade, grandes oportunidades para quem busca renda passiva e valorização patrimonial no médio e longo prazo.
Impacto da Selic e da tributação nos fundos imobiliários
A alta dos juros torna a renda fixa mais atraente, forçando os FIIs a ajustarem seus preços e oferecerem retornos mais competitivos. Além disso, a ameaça da tributação sobre dividendos (MP que ainda tramita no Congresso) gera insegurança, mas, por outro lado, abre portas para barganhas no mercado secundário.
Vitória parcial: IVA fora dos FIIs
Uma boa notícia para os investidores foi a derrubada da inclusão do IVA na estrutura dos fundos imobiliários, mantendo a isenção vigente. Contudo, a possível tributação de 5% sobre os dividendos segue em debate e deve ser acompanhada de perto.
Setores mais descontados no IFIX
Segundo os últimos relatórios dos fundos de fundos HFOF e KFOF, os setores mais descontados em 2025 são:
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Lajes corporativas
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Shoppings
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Agro (terras agrícolas)
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Fundos híbridos (tijolo + papel)
Enquanto setores como logística e renda urbana já recuperaram boa parte dos preços, os três setores acima seguem com excelentes spreads de rendimento.
Top 3 fundos imobiliários para comprar em 2025
1. HACKR11 – O gigante dos fundos de papel
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Segmento: Fundos de papel (CRI)
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P/VP: 0,94
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Dividend Yield: Aproximadamente 1,23% ao mês
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Destaque: Portfólio extremamente pulverizado com 105 CRIs ativos.
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LTV Médio: 49%, considerado extremamente seguro.
Por que investir?
O HACKR11 se destaca por entregar um yield robusto, mesmo em cenário de juros altos. A maior parte da carteira está atrelada ao IPCA + 8,71%, o que supera com folga o Tesouro IPCA considerando a isenção de IR dos FIIs.
Além disso, o fundo tem baixa concentração de risco, com apenas uma operação chegando perto de 9,8%, muito abaixo dos limites preocupantes.
2. RZTR11 – Renda com terras agrícolas
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Segmento: Terras agrícolas
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P/VP: 0,95
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Dividend Yield: 1,5% ao mês
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Prazo Médio dos Contratos: 10 anos
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Cap Rate Médio: 15% ao ano
Por que investir?
O RZTR adota uma estratégia conhecida como “Sale & Leaseback”, em que adquire propriedades rurais e as aluga para os antigos donos, que continuam operando nelas. Além do aluguel, o fundo já precifica parte da valorização do imóvel dentro do contrato, garantindo retorno superior à média dos FIIs.
Em caso de inadimplência, o fundo cancela a opção de recompra, retendo o imóvel sem obrigação de devolução, o que oferece dupla segurança patrimonial.
3. GGRC11 – Forte no logístico e industrial
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Segmento: Logística e Industrial
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P/VP: 0,96
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Dividend Yield: Cerca de 1% a 1,1% ao mês
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Destaque: Processo de migração de imóveis industriais para galpões logísticos, que possuem menor vacância e maior liquidez.
Por que investir?
O GGRC11 tem gestão ativa e está convertendo imóveis industriais — mais específicos e menos líquidos — em galpões logísticos padrão, cuja demanda é mais estável e resiliente. Além disso, está expandindo seu portfólio com aquisições estratégicas e aumento na diversificação dos contratos.
Ainda vale a pena investir em FIIs em 2025?
Apesar do aumento da Selic e das incertezas tributárias, o mercado de FIIs segue oferecendo excelentes oportunidades. Fundos como HACKR11, RZTR11 e GGRC11 continuam descontados e entregando dividendos robustos e consistentes.
O mais importante é analisar cada fundo além do preço: entender sua estratégia, riscos, pulverização de carteira e a solidez dos contratos.
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