O fundo imobiliário GGRC11 segue em expansão e movimentação ativa. Em junho de 2025, a gestão anunciou a aquisição de imóveis do fundo HELG11 no valor de R$ 133 milhões, pagos por meio de cotas da nona emissão. A operação foi acompanhada da emissão de um CRI no valor de R$ 25 milhões a uma taxa elevada de IPCA + 9% ao ano, com o objetivo de financiar a amortização de R$ 23 milhões referentes ao imóvel Serrate Magna, prevista para 1º de julho.
A estratégia visa preservar o caixa do fundo, que atualmente soma cerca de R$ 100 milhões, enquanto o patrimônio líquido alcança R$ 1,123 bilhão. O fundo conta com 174 mil cotistas e segue distribuindo R$ 0,10 por cota mensalmente, com apoio das reservas acumuladas, atualmente em R$ 0,07 por cota.
Rendimento estável com uso de reservas e potencial de manutenção
A gestão do GGRC11 utiliza em média R$ 1 milhão por mês das reservas para complementar os rendimentos, o que representa aproximadamente R$ 0,01 por cota. Dessa forma, mesmo com o uso contínuo, o fundo tem reservas suficientes para manter o patamar atual por mais 6 a 7 meses, caso opte por manter a política de distribuição atual.
Segundo o relatório gerencial, o fundo aguarda o encerramento da nona emissão para reavaliar o nível de distribuição no segundo semestre de 2025. Existe a possibilidade de ajuste para preservar reservas ou manutenção da política atual, conforme decisão da gestão.
Desocupações, reposicionamento e obras em andamento
Um dos ativos do portfólio, um centro de distribuição em Campinas, foi desocupado pela Suzano, gerando uma multa de R$ 7 milhões. A gestão informou que já está trabalhando no reposicionamento do imóvel.
Além disso, foram concluídas as obras no imóvel do Todimo e há avanço de 30% nas obras do Santa Cruz, outro ativo do fundo. Essas melhorias visam aumentar a atratividade dos imóveis para locação ou posterior venda.
Alavancagem elevada com CRIs caros e plano de amortização
A dívida do GGRC11 está concentrada em CRIs com taxas elevadas, como o recentemente emitido a IPCA+9% ao ano. A gestão pretende, gradualmente, utilizar os recursos provenientes de vendas de imóveis para amortizar parte dessa dívida, priorizando os contratos que não possuem multa de pré-pagamento.
O fluxo de caixa atual permite ao fundo manter suas operações e distribuir dividendos até 2027, segundo simulações da gestão. No entanto, esse prazo pode ser impactado por novas aquisições, amortizações e vencimentos de dívida ao longo de 2026.
Diluição de risco com maior diversificação de inquilinos
Com a recente aquisição dos imóveis do HELG11, o GGRC11 conseguiu reduzir a concentração em inquilinos como as Lojas Americanas, que chegou a representar quase 20% da receita em períodos anteriores. Essa diversificação contribui para reduzir riscos operacionais e melhorar a previsibilidade de receitas.
Os novos ativos adquiridos incluem galpões logísticos em Contagem (MG), Extrema (MG), Cotia (SP) e Queimados (RJ). A gestão ressalta que, embora alguns imóveis não tenham padrão elevado, foram adquiridos com descontos significativos, com foco em reciclagem de portfólio.
Indicadores e desempenho do fundo
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Valor de mercado por metro quadrado: R$ 30/m²
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Valor médio de aquisição dos ativos do fundo: R$ 25/m²
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Contratos majoritariamente atrelados ao IPCA
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Reajustes previstos entre junho e agosto de 2025: até 30% da receita
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Vacância física: não divulgada no relatório atual
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Liquidez média diária: elevada, segundo dados da B3
Historicamente, o GGRC11 superou o CDI desde o início do fundo, embora nos últimos meses tenha apresentado performance inferior, refletindo o cenário de juros elevados e os efeitos da alavancagem.
Histórico da gestão e melhoria na transparência
O GGRC11 é gerido pela gestora Águas de Março, que assumiu o controle após a saída da antiga GGR. A nova administração vem sendo elogiada pela melhoria na qualidade dos relatórios gerenciais, com maior detalhamento de dados, gráficos atualizados e vídeos explicativos para os cotistas.
Apesar de episódios passados envolvendo a antiga gestão, o fundo tem buscado reconstruir sua imagem e reforçar a governança, mantendo uma postura mais transparente nas recentes movimentações de mercado.
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