XPLG11 compra portfólio inteiro do RBRL11 por R$ 688 milhões

O fundo imobiliário XP Log (XPLG11) anunciou, via fato relevante de 1º de julho de 2025, a aquisição integral do portfólio imobiliário do RBR Log (RBRL11). A transação, avaliada em R$ 688,9 milhões, marca uma das maiores movimentações entre FIIs logísticos da B3 nos últimos anos.

A operação foi estruturada em três partes:

• R$ 30 milhões pagos em dinheiro,

• R$ 20 milhões referentes à assunção de dívidas e obrigações do RBRL11,

• R$ 638,9 milhões pagos em cotas do próprio XPLG11, com preço máximo fixado em R$ 6,92 por cota, sujeito à emissão.

Cotas do XPLG11 serão emitidas com deságio de 35,6%

O valor por cota definido na transação ficou significativamente abaixo do valor patrimonial de R$ 10,74 divulgado no último relatório gerencial do XPLG11, representando um deságio de aproximadamente 35,6%. Isso significa que a gestora pretende emitir novas cotas a um preço descontado, favorecendo o comprador.

Mesmo com o desconto, o cap rate médio implícito da operação ficou em 9,2% ao ano, patamar elevado no segmento de galpões logísticos. Para o XPLG11, a aquisição representa um ganho imediato em rentabilidade, considerando a média de mercado atual para ativos logísticos de qualidade, que gira entre 7% e 8%.

Lucro de apenas R$ 25 milhões gera críticas à venda

Apesar da magnitude da venda, o lucro estimado pelo RBRL11 com a operação foi de apenas R$ 25 milhões, o que equivale a 3,9% do valor bruto da transação. O número decepcionou parte dos investidores, que o compararam a vendas anteriores do fundo.

Por exemplo, em julho de 2024, o RBRL11 vendeu um galpão individual por R$ 91 milhões, com lucro de R$ 11 milhões, ou cerca de 13,7% sobre o valor do ativo. Caso a venda atual tivesse seguido esse mesmo cap, a transação poderia alcançar R$ 750 milhões, com lucro superior a R$ 70 milhões.

Liquidez é desafio para venda gradual das cotas

Como o pagamento será feito majoritariamente com cotas do XPLG11, o RBRL11 planeja vender gradualmente esses papéis no mercado secundário, conforme informado no fato relevante.

A liquidez média diária das cotas do XPLG11 gira entre R$ 3 milhões e R$ 5 milhões, segundo dados do relatório. Com isso, a venda dos R$ 638 milhões em cotas pode levar entre 4 e 5 meses, considerando um cenário otimista de negociação diária no teto da média histórica.

Especialistas do mercado avaliam que o movimento pode gerar pressão vendedora sobre as cotas do XPLG11, afetando momentaneamente a precificação do fundo no mercado secundário.

Reposicionamento estratégico do RBRL11 após venda

O objetivo da transação, segundo a gestora do RBRL11, é recompor o portfólio com imóveis logísticos localizados no raio de 30 km da cidade de São Paulo, além de ativos em outras capitais estratégicas, como Belo Horizonte.

Atualmente, o fundo já prospecta 10 novos imóveis, sendo 4 em fase avançada de negociação. A ideia é utilizar os recursos obtidos com a venda das cotas do XPLG11 para formar um novo portfólio com perfil premium, majoritariamente concentrado em áreas com alto potencial de valorização e baixa vacância.

A operação segue a tendência de realocação geográfica dos FIIs logísticos em direção a polos urbanos de alta demanda, com foco em logística de última milha e capilaridade metropolitana.

Avaliação implícita gera controvérsia

A gestora do RBRL11 afirmou que a operação equivale a uma venda com valor implícito de R$ 110 por cota, superior ao valor patrimonial de R$ 105. No entanto, esse cálculo considera o valor de mercado das cotas do XPLG11 no momento da operação, e não necessariamente reflete o valor de liquidação dos imóveis.

Críticos apontam que, ao utilizar como referência uma cota com deságio significativo sobre o valor patrimonial do XPLG11, a avaliação pode mascarar o real valor da operação. Com isso, a percepção geral entre analistas e investidores é de que o portfólio foi vendido abaixo do seu valor de reposição.

Resumo dos dados principais da transação

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