O fundo imobiliário VGIP11 distribuiu R$ 1,98 por cota no mês de junho de 2025, resultado de uma estratégia pontual de giro de sua carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A gestão decidiu destravar R$ 1,43 por cota em inflação acumulada, transformando valores contabilizados, mas não pagos, em caixa efetivo para distribuição.
A operação foi realizada pela gestora VBI Real Estate, que vendeu e recomprou CRIs para registrar ganhos acumulados como resultado. O movimento gerou surpresa no mercado por sua intensidade e por concentrar o impacto em um único mês, ao contrário da prática comum de diluição gradual dos efeitos inflacionários.
Estratégia converteu inflação em caixa e elevou dividendos
Segundo o relatório gerencial de maio, o VGIP11 encerrou o mês com 103% do patrimônio alocado em 47 operações de CRIs, totalizando aproximadamente R$ 1 bilhão. O fundo realizou a venda parcial do CRI VFDL, com ganho de R$ 2,1 milhões, e a alienação do CRI Lote 5, somando R$ 10 milhões.
Além disso, o fundo recebeu R$ 10 milhões em amortizações, com destaque para a quitação integral dos CRIs Dot 2 e PG Rodrigues Alves. Com essas movimentações, a inflação acumulada de R$ 1,43 por cota, registrada até abril, foi parcialmente convertida em caixa e entregue ao cotista.
Após o giro, o saldo de inflação acumulada foi reduzido para R$ 0,40 por cota.
Patrimônio líquido caiu e distribuição não deve se repetir
Apesar do rendimento elevado, a estratégia impactou o valor patrimonial do fundo. Em maio, o patrimônio líquido caiu R$ 0,95 por cota, refletindo a conversão da inflação acumulada em distribuição aos cotistas.
A gestora deixou claro que o pagamento é pontual, resultado de uma decisão estratégica e não de um novo patamar de rendimentos recorrentes. O objetivo foi entregar valor ao cotista em um único mês, o que reduz a margem para suavização de proventos nos próximos períodos, especialmente em cenários de inflação baixa.
O VGIP11 possui cerca de 84 mil cotistas e apresentou liquidez média diária superior a R$ 1,2 milhão na B3.
Comparação com outros FIIs evidencia efeito pontual
A estratégia do VGIP11 difere de fundos que operam com regime de competência ou que preferem amortizar a inflação acumulada gradualmente. Fundos como o KNIP11, por exemplo, apresentam oscilações mais suaves ao manter parte dos ganhos dentro do portfólio.
Já fundos como o FHIPO11, que adotam regime de lucro caixa como o VGIP11, tendem a registrar quedas abruptas em rendimentos quando não acumulam reservas. A escolha entre entregar todo o valor de uma vez ou diluí-lo depende da filosofia da gestão e do perfil de cada fundo.
Qualidade da carteira e riscos monitorados
A carteira do VGIP11 é composta majoritariamente por CRIs atrelados ao IPCA, com taxa média de IPCA + 8,45% ao ano. Os papéis estão distribuídos entre os segmentos residencial, shoppings, galpões e empreendimentos pulverizados.
Algumas operações não possuem rating, o que aumenta o risco, especialmente em um cenário de inadimplência crescente no mercado de CRIs. O fundo ainda enfrenta problemas com o CRI Manhattan, que segue em inadimplência, refletindo a deterioração de crédito de alguns emissores no setor.
Considerações sobre a estratégia da gestão
A decisão de girar a carteira de forma intensa em um único mês foi incomum. Normalmente, fundos de papel preferem manter a inflação acumulada como reserva, utilizando-a em momentos de menor repasse inflacionário para manter a estabilidade nos dividendos.
No entanto, a gestão optou por realizar o ganho de forma concentrada, permitindo ao cotista decidir o que fazer com o montante recebido. A abordagem, embora legítima, reduz a previsibilidade futura e exige atenção dos investidores quanto à sustentabilidade dos rendimentos mensais.
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