O fundo imobiliário Kinea Crédito Imobiliário Estratégico (KCRE11) surpreendeu o mercado ao anunciar um rendimento de R$ 0,14 por cota com pagamento em junho de 2025, representando o maior valor distribuído no ano. O pagamento elevado foi consequência direta do repasse inflacionário acumulado, que neste FII segue um defasagem de três meses — ao contrário da média de dois meses usada por outros fundos do tipo.
A distribuição foi anunciada para aproximadamente 15 mil cotistas, com data base de referência dentro do mês de junho. O valor representa um retorno mensal pontual elevado, mas não reflete uma nova média esperada de rendimentos para o fundo.
Alocação e estrutura da carteira: CRIs dominam o portfólio
O KCRE11 apresenta alocação integral em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com 106% do patrimônio líquido comprometido em operações estruturadas. A composição é dividida em:
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95% indexados ao IPCA, com taxa média de IPCA + 9,73% ao ano e duration média de 14 anos.
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11% indexados ao CDI, com taxa média de CDI + 3,31% e prazo médio de 1,6 ano.
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Caixa reduzido, com apenas 0,5% de liquidez imediata.
A gestão também destacou um novo investimento na operação MRV Pro Soluto CDI, sinalizando movimentações táticas na carteira com exposições diversificadas entre IPCA e CDI.
Inadimplência em queda e indicadores de risco controlados
Um dos pontos positivos do KCRE11 é o controle de risco e inadimplência. Após atingir picos próximos a 4% em 2024, a inadimplência bruta recuou para níveis próximos de 2% em 2025, com tendência de queda.
Segundo relatório da gestão, o Loan-to-Value (LTV) médio da carteira é de 45%, indicando boa cobertura das garantias. O ticket médio por operação é de R$ 216 mil, e o fundo segue a estratégia de crédito pulverizado com garantias reais, majoritariamente por meio de hipotecas.
Rendimento elevado foi pontual e pode não se repetir
O rendimento de R$ 0,14 por cota, embora expressivo, foi resultado da mecânica específica do fundo, que utiliza repasse inflacionário com defasagem de três meses. Isso fez com que os dados do IPCA de fevereiro e março (1,31% e 1,05%, respectivamente) impactassem diretamente o rendimento de junho.
Para julho, o repasse incluirá os IPCA de março e abril — com expectativa de desaceleração. Segundo a gestão, o fundo gerou R$ 0,17 por cota no mês, mas R$ 0,08 foi reservado, indicando possível estabilidade nos próximos rendimentos, desde que os índices inflacionários e os recebíveis sigam dentro do esperado.
Tamanho reduzido e liquidez limitada desafiam continuidade
Com patrimônio líquido estimado em cerca de R$ 400 milhões e liquidez média mensal inferior a R$ 300 mil, o KCRE11 é considerado um fundo de pequeno porte dentro da estrutura da Kinea.
Analistas e investidores vêm questionando a viabilidade da manutenção do fundo como veículo independente, considerando a possível integração com outros FIIs da própria gestora, como o KNSC11, mais robusto e com perfil compatível. A concentração de produtos pequenos tem sido alvo de críticas no mercado, principalmente diante do cenário de dispersão de recursos em um número elevado de fundos.
Reserva e fluxo de caixa estão sob controle
Apesar da distribuição acima da média, o fundo mantém reserva acumulada equivalente a R$ 0,08 por cota, o que oferece margem para suavizar oscilações de rendimento em meses futuros. O fluxo de recebíveis performados supera as projeções da gestão, o que, somado ao nível de inadimplência controlado, confere conforto operacional no curto prazo.
A carteira segue concentrada em operações seniores, com prioridade no fluxo de pagamento, o que aumenta a resiliência do fundo frente a estresses no mercado de crédito.
Atualização relevante: próximos rendimentos devem recuar
Com o arrefecimento do IPCA nos últimos meses, a tendência é de redução nos próximos rendimentos do fundo, mesmo com a boa performance dos ativos. A mecânica de repasse inflacionário garante previsibilidade parcial, mas reforça que o resultado de junho não representa uma nova normalidade.
A gestão indicou atenção ao cenário macroeconômico, com foco em manter a qualidade da carteira e avaliar oportunidades de alocação pontual para reforçar o fluxo de caixa do fundo.
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