XPLG11 compra ativos da RBRL11 por R$ 1,5 bi com estratégia inovadora

O fundo imobiliário XPLG11 anunciou a compra de imóveis logísticos dos fundos RBRL11 e RDLI por R$ 1,5 bilhão, segundo fatos relevantes divulgados na B3 em 3 de julho de 2025. A transação, conduzida no mercado brasileiro, é relevante por utilizar cotas do próprio XPLG11 como parte significativa do pagamento — um modelo que permite ao comprador manter liquidez e ao vendedor realizar lucro acima do valor patrimonial.

O XPLG11 assumirá dívidas, pagará uma parcela em dinheiro e emitirá novas cotas a um preço máximo de R$ 106,92, próximo do valor patrimonial por cota de R$ 107,49 informado no último relatório gerencial. O pagamento em cotas representará cerca de 90% da transação.

Cap rate elevado e impacto no portfólio

Cap rate superior a 9%

Os imóveis adquiridos somam 1,5 milhão de m² de área bruta locável, com cap rate (taxa de capitalização) de 9,7% ao ano, um dos mais altos do segmento logístico, que geralmente opera entre 7% e 8%. Isso deve adicionar aproximadamente R$ 145 milhões por ano em receita imobiliária ao XPLG11.

Redução da vacância e diversificação

A vacância física do portfólio do XPLG11 cairá de 7,9% para 5,7%, e o número de locatários passará de 72 para 83, com aumento da diversificação regional e diluição de riscos. No entanto, a concentração no inquilino Mercado Livre subirá para 22% da receita total, contra 8% antes da aquisição.

Como a RBRL11 se beneficia da venda

Venda com lucro sobre patrimônio

O RBRL11 vendeu seu portfólio de 208 mil m² por R$ 688 milhões, sendo R$ 30 milhões em dinheiro, R$ 20 milhões em dívidas assumidas e R$ 638 milhões em cotas do XPLG11. A venda foi realizada por um preço 3,7% acima do valor patrimonial dos imóveis, com cap rate de 9,24%.

Estratégia de reposicionamento

Após a venda, a RBRL11 permanecerá temporariamente sem ativos físicos, mas continuará pagando dividendos aos cotistas com as cotas recebidas do XPLG11. O fundo planeja gradualmente vender essas cotas ou usá-las como moeda de troca para adquirir galpões em localizações consideradas “premium”, dentro de um raio de 30 km de grandes centros urbanos como São Paulo, Brasília e Belo Horizonte.

Desafios para o RBRL11

Com uma média diária de negociação das cotas do XPLG11 em torno de R$ 3 milhões, a venda das cotas recebidas — no total de R$ 639 milhões — poderá levar cerca de 10 meses no mercado secundário. Essa limitação impõe ao RBRL11 o desafio de administrar o ritmo do desinvestimento para não pressionar o preço de mercado das cotas.

Comparação entre as partes

Indicador XPLG11 RBRL11
Valor da transação R$ 1,5 bi R$ 688 mi
Cap rate 9,7% 9,24%
Pagamento Maioria em cotas Recebe cotas
Vacância pós-transação 5,7% Sem ativos
Lucro sobre patrimônio 3,7%

Perspectivas para os cotistas

Segundo os comunicados oficiais, os dividendos para os cotistas do XPLG devem permanecer no patamar atual, próximo de R$ 0,82 por cota. Para os cotistas do RBRL11, os dividendos continuarão sendo pagos com base nas cotas do XPLG11 enquanto o fundo reposiciona seu portfólio.

Os próximos relatórios mensais e fatos relevantes de ambos os fundos deverão detalhar o andamento do desinvestimento e as novas aquisições planejadas.

O post XPLG11 compra ativos da RBRL11 por R$ 1,5 bi com estratégia inovadora apareceu primeiro em O Petróleo.

Adicionar aos favoritos o Link permanente.