O fundo imobiliário XPLG11 anunciou a compra de imóveis logísticos dos fundos RBRL11 e RDLI por R$ 1,5 bilhão, segundo fatos relevantes divulgados na B3 em 3 de julho de 2025. A transação, conduzida no mercado brasileiro, é relevante por utilizar cotas do próprio XPLG11 como parte significativa do pagamento — um modelo que permite ao comprador manter liquidez e ao vendedor realizar lucro acima do valor patrimonial.
O XPLG11 assumirá dívidas, pagará uma parcela em dinheiro e emitirá novas cotas a um preço máximo de R$ 106,92, próximo do valor patrimonial por cota de R$ 107,49 informado no último relatório gerencial. O pagamento em cotas representará cerca de 90% da transação.
Cap rate elevado e impacto no portfólio
Cap rate superior a 9%
Os imóveis adquiridos somam 1,5 milhão de m² de área bruta locável, com cap rate (taxa de capitalização) de 9,7% ao ano, um dos mais altos do segmento logístico, que geralmente opera entre 7% e 8%. Isso deve adicionar aproximadamente R$ 145 milhões por ano em receita imobiliária ao XPLG11.
Redução da vacância e diversificação
A vacância física do portfólio do XPLG11 cairá de 7,9% para 5,7%, e o número de locatários passará de 72 para 83, com aumento da diversificação regional e diluição de riscos. No entanto, a concentração no inquilino Mercado Livre subirá para 22% da receita total, contra 8% antes da aquisição.
Como a RBRL11 se beneficia da venda
Venda com lucro sobre patrimônio
O RBRL11 vendeu seu portfólio de 208 mil m² por R$ 688 milhões, sendo R$ 30 milhões em dinheiro, R$ 20 milhões em dívidas assumidas e R$ 638 milhões em cotas do XPLG11. A venda foi realizada por um preço 3,7% acima do valor patrimonial dos imóveis, com cap rate de 9,24%.
Estratégia de reposicionamento
Após a venda, a RBRL11 permanecerá temporariamente sem ativos físicos, mas continuará pagando dividendos aos cotistas com as cotas recebidas do XPLG11. O fundo planeja gradualmente vender essas cotas ou usá-las como moeda de troca para adquirir galpões em localizações consideradas “premium”, dentro de um raio de 30 km de grandes centros urbanos como São Paulo, Brasília e Belo Horizonte.
Desafios para o RBRL11
Com uma média diária de negociação das cotas do XPLG11 em torno de R$ 3 milhões, a venda das cotas recebidas — no total de R$ 639 milhões — poderá levar cerca de 10 meses no mercado secundário. Essa limitação impõe ao RBRL11 o desafio de administrar o ritmo do desinvestimento para não pressionar o preço de mercado das cotas.
Comparação entre as partes
Indicador | XPLG11 | RBRL11 |
---|---|---|
Valor da transação | R$ 1,5 bi | R$ 688 mi |
Cap rate | 9,7% | 9,24% |
Pagamento | Maioria em cotas | Recebe cotas |
Vacância pós-transação | 5,7% | Sem ativos |
Lucro sobre patrimônio | — | 3,7% |
Perspectivas para os cotistas
Segundo os comunicados oficiais, os dividendos para os cotistas do XPLG devem permanecer no patamar atual, próximo de R$ 0,82 por cota. Para os cotistas do RBRL11, os dividendos continuarão sendo pagos com base nas cotas do XPLG11 enquanto o fundo reposiciona seu portfólio.
Os próximos relatórios mensais e fatos relevantes de ambos os fundos deverão detalhar o andamento do desinvestimento e as novas aquisições planejadas.
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