O fundo imobiliário CPTS11, gerido pela Capitania, apresentou seu relatório gerencial de junho de 2025 destacando a consolidação de sua estratégia como um FOF (fundo de fundos), aumento do patrimônio alocado em FIIs, distribuição de dividendos estável e ganho de capital relevante no mês.
Segundo o documento, o CPTS11 terminou junho com patrimônio líquido próximo de R$ 1 bilhão, distribuindo R$ 0,087 por cota, resultado de um lucro contábil de R$ 28 milhões, incluindo R$ 13 milhões em ganhos de capital com vendas de ativos. O fundo conta atualmente com aproximadamente 35 mil cotistas, número que cresceu após meses consecutivos de queda.
Alocação: FIIs já representam 57% do portfólio
Aumento na exposição a FIIs
O CPTS11, originalmente focado em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), concluiu sua transição para um fundo multiestratégia com ênfase em FIIs. Em junho, 57,4% do patrimônio estava alocado em fundos imobiliários, alta em relação a meses anteriores, sendo 87% desses investimentos em fundos de tijolo e o restante em fundos de papel.
A carteira de FIIs continua diversificada por segmentos, com as maiores exposições concentradas em ativos de shoppings, lajes corporativas e logística. Importante destacar que parte significativa desses fundos é gerida pela própria Capitania, levantando observações sobre potenciais conflitos de interesse.
Carteira de CRIs e ganhos com giro dos ativos
CRIs ainda relevantes, mas em queda
A participação dos CRIs na carteira caiu para cerca de 31% do patrimônio líquido, com 99% indexados ao IPCA, a uma taxa média de IPCA + 9,39% ao ano. Restante alocado majoritariamente em caixa e ativos de curto prazo.
O fundo continua realizando operações de giro em sua carteira de CRIs para capturar ganhos de capital e correções monetárias. Em junho, a estratégia resultou em um ganho de capital expressivo de aproximadamente R$ 13 milhões, valor significativamente superior aos R$ 260 mil reportados em março.
Conflito de interesses e liquidez
Ativos internos e liquidez estável
O relatório também apresenta a tabela de ativos geridos pela Capitania que integram a carteira do CPTS11. Entre os maiores FIIs do portfólio estão fundos administrados pela própria gestora. No lado dos CRIs, a maior posição individual é o V2 Prime Properties — ativo que também passou por operações de reestruturação envolvendo a Capitania.
O fundo negocia com boa liquidez diária, com média de cerca de R$ 8,2 milhões em negociações na B3, mantendo-se acessível aos investidores.
Histórico de distribuição e perspectivas
O CPTS11 mantém sua política de distribuição mensal, com dividendos na faixa de R$ 0,075 a R$ 0,095 por cota, equivalendo a um dividend yield anualizado entre 9,5% e 7,5% ao preço atual da cota, em torno de R$ 7,33.
Desde o início, o fundo acumula retorno consistente, porém inferior à média do IFIX nos últimos anos, segundo dados do próprio relatório.
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