O fundo imobiliário RBRL11, que atua no segmento de galpões logísticos, trouxe uma série de atualizações relevantes em seu último relatório. Entre lucros atrativos, bom nível de ocupação e renegociações contratuais, uma decisão em especial causou surpresa no mercado: a renúncia à multa rescisória no valor de R$ 15 milhões.
Recebimento da segunda parcela do WTRBR Log: lucro de 54 centavos por cota
Neste mês, o RBRL11 recebeu a segunda parcela referente à venda do imóvel WTRBR Log, o que resultou em um lucro direto de R$ 0,54 por cota. Ainda há um valor adicional a ser recebido — R$ 0,05 por cota — relacionado ao ajuste de pagamento vinculado ao IPCA. A última parcela está prevista para setembro e soma R$ 22 milhões, também corrigida pela inflação até lá.
Caso a inflação acelere até setembro, o valor corrigido pode aumentar, o que beneficiaria ainda mais os cotistas.
Guidance e rendimento: retorno acima de 1% ao mês
O guidance (faixa estimada de dividendos) do fundo está entre R$ 0,73 e R$ 0,77 por cota até junho, o que representa um dividendo mensal superior a 1% considerando o valor de mercado atual, em torno de R$ 73. Isso coloca o fundo entre os mais atrativos da categoria logística em termos de rendimento.
O problema da liquidez e o desconto patrimonial
Apesar do bom desempenho operacional, o RBRL11 enfrenta um sério problema de liquidez no mercado secundário. A baixa movimentação diária dificulta a entrada e saída de investidores de forma eficiente.
Além disso, o fundo negocia com forte desconto em relação ao seu valor patrimonial, hoje em torno de R$ 106 por cota. Isso significa que o investidor está adquirindo ativos reais (galpões logísticos) por valores bem abaixo do custo de reposição, um cenário que pode representar oportunidade para quem busca longo prazo.
Força do portfólio: vacância zero e rápida ocupação
Um ponto positivo que merece destaque é a força dos ativos do portfólio. A saída da Bel Micro de um dos imóveis foi rapidamente compensada pela ocupação imediata pela Vulcabraz, empresa que já estava instalada no mesmo empreendimento e expandiu sua operação.
Essa rápida absorção mostra que o galpão possui localização estratégica e alta demanda.
A polêmica: fundo abre mão de multa de R$ 15 milhões
O ponto mais polêmico do relatório foi a decisão da gestão de não cobrar a multa rescisória da Bel Micro, avaliada em R$ 15 milhões ou cerca de R$ 0,23 por cota. A justificativa não foi detalhada no fato relevante, o que gerou forte insatisfação entre investidores.
A renúncia ao valor causou estranhamento, sobretudo por se tratar de um montante significativo. Mesmo que a área tenha sido imediatamente reocupada, a ausência da multa impacta diretamente o caixa do fundo — e, consequentemente, os dividendos dos cotistas.
“Se não houve inadimplência, por que abrir mão da multa? Parcelar seria mais razoável do que simplesmente ignorar o valor contratual,” questionam analistas no mercado.
Carteira de ativos: boa localização e potencial de valorização
A carteira do RBRL11 conta com ativos localizados em áreas logísticas estratégicas, como o galpão em Extrema (MG), na margem da Rodovia Fernão Dias. Esse tipo de localização tende a manter a vacância baixa e favorecer reajustes de contratos.
Apesar disso, o fundo ainda tem apenas 3% de participação no projeto CL Imigrantes — uma posição considerada pequena, mas com potencial de crescimento.
Revisões contratuais e vencimentos em 2024
A gestão também alertou para 26% de vencimentos contratuais em 2024 e 6% de revisões previstas. A depender do cenário inflacionário e da força da localização dos ativos, há espaço para valorização nos aluguéis.
RBRL11 continua promissor, mas decisão levanta alerta
O RBRL11 continua apresentando bons fundamentos: vacância zero, ativos com alta demanda, guidance atrativo e grande desconto patrimonial. Contudo, a decisão de abrir mão da multa rescisória gera dúvidas quanto à condução dos interesses dos cotistas e abre margem para questionamentos sobre a governança.
Mesmo com esse episódio, o fundo segue como uma opção interessante para investidores focados em renda mensal e valorização de longo prazo, especialmente considerando o atual preço de mercado.
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