IRDM11 propõe incorporação pelo IRIM11 para zerar prejuízos

O fundo imobiliário IRDM11 apresentou aos cotistas uma proposta para ser incorporado pelo IRIM11, em uma estratégia para resolver os prejuízos acumulados e redefinir os preços médios das cotas. A operação, formalizada em documentos enviados ao mercado, será votada em assembleias gerais extraordinárias de ambos os fundos.

A proposta prevê a realização de uma 13ª emissão de cotas pelo IRDM11 para captar até R$ 120 milhões, destinados à aquisição de um ativo de tijolo, e posterior incorporação pelo IRIM11, com pagamento aos cotistas do IRDM11 em novas cotas do IRIM11 e amortizações em dinheiro.

A manobra é vista por parte do mercado como uma forma mais rápida de resolver os prejuízos do IRDM11, atualmente em torno de R$ 8 por cota, mas também levanta questionamentos sobre a compra do fundo de tijolo — que não condiz com o perfil de crédito do IRDM11.

Como será a operação

Fase 1 — Emissão e compra

O IRDM11 fará uma nova emissão de cotas para captar até R$ 120 milhões e adquirir 100% de um fundo monoativo de escritórios, ainda não identificado oficialmente.

Fase 2 — Assembleias

Após a aquisição, os cotistas de IRDM11 e IRIM11 votarão a incorporação em assembleias. O IRIM11 passará a deter todos os ativos do IRDM11, pagando os cotistas com novas cotas do IRIM11.

Fase 3 — Amortização e redefinição

Os cotistas do IRDM11 receberão cotas do IRIM11 e amortizações em dinheiro, com a redefinição dos preços médios dos ativos no portfólio, o que elimina contabilmente as perdas acumuladas — mas torna definitiva a redução patrimonial.

Impactos para os cotistas

O maior benefício para os cotistas é a eliminação dos prejuízos acumulados no IRDM11, que vinham impedindo a distribuição regular de dividendos. Por outro lado, essa solução consolida uma perda patrimonial permanente — os R$ 8 por cota não poderão ser recuperados mesmo que os ativos se valorizem no futuro.

Além disso, a estratégia de adquirir um fundo de tijolo causa estranhamento no mercado, já que foge do mandato original do IRDM11, tradicionalmente focado em crédito.

Relação de troca e números da operação

A relação de troca definida prevê que cada cota de IRDM11 será convertida em aproximadamente 0,95 cota de IRIM11, mais uma amortização de cerca de R$ 6,10 por cota em dinheiro. Ou seja, quem detém 10 cotas de IRDM11 receberá cerca de 9,5 cotas de IRIM11 e R$ 61 em dinheiro.

Riscos e oportunidades

Redefinir os preços médios facilita a venda dos ativos problemáticos do portfólio, mas cristaliza as perdas atuais para os cotistas. A gestão precisará agir com rapidez para liquidar os ativos de baixa qualidade e recompor a carteira, evitando novos impactos negativos no patrimônio.

Tabela: Resumo financeiro do IRDM11 antes da incorporação

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