O fundo imobiliário RBVA11, gerido pela Rio Bravo, segue sua estratégia de reduzir a exposição ao setor bancário e aumentar a presença em ativos de varejo. O relatório do último mês mostra avanços significativos nessa execução, com manutenção de dividendos, alta liquidez e vendas bem-sucedidas.
Principais destaques do mês
O RBVA11 encerrou o período com um valor de mercado de aproximadamente R$ 1,35 bilhão, 82 imóveis no portfólio e 73 mil cotistas. O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota, o que representa um dividend yield superior a 1% ao mês, com cotas negociadas a um desconto de cerca de 20% em relação ao valor patrimonial.
Entre as movimentações recentes, destacam-se:
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Venda do imóvel Santa Cecília, gerando lucro de R$ 0,29 por cota.
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Receita total de ganhos de capital no mês em torno de R$ 0,13 por cota, dos quais R$ 0,09 foram distribuídos aos cotistas.
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Continuidade das obras no imóvel Gabriel Monteiro, locado para a Porto Belo, no varejo.
Com essas transações, pela primeira vez o principal inquilino do fundo, em termos de receita, não é mais um banco, mas sim a Cógna, que ultrapassou a Caixa Econômica Federal.
Tabela de indicadores do RBVA11 (último mês)
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Valor de mercado | R$ 1,35 bi |
| Número de imóveis | 82 |
| Número de cotistas | 73 mil |
| Vacância física | baixa e controlada |
| Dividendos pagos por cota | R$ 0,09 |
| Dividend yield mensal | > 1% |
| Desconto sobre valor patrimonial | ~20% |
| Liquidez média diária | R$ 2 milhões |
| Alavancagem | ~15% do patrimônio |
| Exposição ao setor bancário | ~33% da receita |
Vendas e redução do risco bancário
O RBVA11 continua vendendo ativos bancários para reequilibrar seu portfólio. Atualmente, a participação do setor bancário na receita caiu para cerca de 33%, contra mais de 50% em anos anteriores. Essa redução dilui riscos e abre espaço para contratos com empresas do varejo e de outros segmentos.
O fundo também já conseguiu um fluxo de caixa e reservas que cobrem confortavelmente sua dívida de cerca de R$ 100 milhões nos próximos anos. Se mantiver o ritmo de vendas e novas locações, a gestão estima que, por volta de 2027, as principais dívidas já estarão totalmente quitadas.
Desdobramento de cotas
Neste mês, o fundo também concluiu o desdobramento de cotas na proporção 1:10, reduzindo o preço unitário para facilitar a negociação sem impactar o patrimônio dos cotistas.
Perspectivas
Com um portfólio ainda relevante no Sudeste, contratos reajustados majoritariamente pelo IPCA e fluxo constante de vendas com ganhos de capital, o RBVA11 segue em um processo saudável de transição, mantendo uma boa geração de caixa e dividendos estáveis.
Os investidores devem acompanhar:
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A redução contínua da exposição ao setor bancário.
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Novas vendas e reinvestimentos em imóveis de varejo.
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O comportamento da vacância, atualmente controlada.
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A sustentabilidade da distribuição acima do resultado recorrente.
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