O fundo imobiliário GARE11 (Guardian Logística) está no centro de uma nova polêmica após anunciar a venda de 10 imóveis para um fundo da XP Investimentos — e, surpreendentemente, decidir investir como cotista subordinado no mesmo fundo comprador.
A proposta envolve um valor entre R$ 465 milhões e R$ 485 milhões, incluindo ativos como lojas do Pão de Açúcar e do Grupo Mateus. Embora a transação possa resultar em lucro bruto entre R$ 135 milhões e R$ 156 milhões, o que mais chamou atenção foi a estrutura da operação.
Venda com “volta” ao comprador levanta suspeitas
A movimentação gerou estranheza no mercado. Além de vender os imóveis, o GARE participará da estrutura do fundo da XP por meio de cotas subordinadas, que só recebem retorno após a remuneração das cotas sênior. Ou seja: o GARE vende e ajuda a financiar a compra do que vendeu.
Esse modelo lembra outras transações já criticadas no setor, como as que envolveram TRXF e CPUR. O principal problema apontado por analistas e investidores é o potencial conflito de interesses entre a gestão do fundo e os cotistas.
Justificativa do GARE: desalavancagem e oportunidade futura
A gestão do fundo alega que a estrutura foi pensada para:
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Reduzir a alavancagem do portfólio;
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Possibilitar a captura de lucros excedentes futuros;
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Manter uma ligação com os imóveis considerados “valiosos”.
Apesar disso, muitos cotistas criticam o fato de que o fundo se desfaz de ativos que considera bons, mas continua exposto a eles por meio de uma participação subordinada, sem garantias de retorno imediato.
Parcelamento longo e impacto nos rendimentos
O pagamento pela venda será parcelado entre 24 e 60 meses, estratégia que, segundo a gestora, busca suavizar os dividendos ao longo do tempo. Ainda assim, existe o risco de os cotistas ficarem sem retorno imediato, enquanto a taxa de performance da gestora permanece ativa, o que levanta ainda mais dúvidas sobre quem realmente se beneficia da transação.
Cotistas reagem: críticas à complexidade e falta de transparência
A reação da base de mais de 370 mil cotistas foi de preocupação e descontentamento, especialmente pelo nível de complexidade da operação e pela percepção de que o GARE estaria mais interessado em remunerar a gestora do que proteger o interesse dos investidores.
Além disso, há críticas quanto à demora na divulgação do relatório de maio, que só veio a público no fim de julho, dificultando uma análise tempestiva por parte dos cotistas.
Estrutura sofisticada ou problema anunciado?
A estrutura montada entre o GARE e o fundo da XP tem gerado comparações com transações polêmicas do passado no mercado de fundos imobiliários. Para alguns especialistas, trata-se de uma engenharia financeira desnecessária, que afasta o fundo do seu propósito básico: gerar renda passiva estável por meio de aluguéis e valorização patrimonial.
Resta saber se os desdobramentos dessa transação resultarão, de fato, em benefícios para os cotistas ou se a operação entrará para a lista de exemplos do que deve ser evitado em fundos imobiliários.
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