O fundo imobiliário RBVA11, com patrimônio superior a R$ 1,6 bilhão e mais de 74 mil cotistas, divulgou seu relatório gerencial mais recente com boas perspectivas para o segundo semestre de 2025. O fundo segue distribuindo R$ 0,09 por cota e indicou que esse patamar deve se manter ao longo do ano.
Apesar dos distratos com o Santander, que envolvem imóveis desocupados ou subutilizados, a gestão sinaliza tranquilidade no caixa, alavancagem controlada e avanço nas obras da unidade da Porto Belo em Gabriel Monteiro da Silva, que está à frente do cronograma.
Situação operacional do fundo
Vacância e distribuição
O RBVA11 reportou vacância física de 7%, considerada controlada para um fundo de lajes e agências. A receita recorrente atual gira em torno de R$ 0,08 por cota, com o complemento de R$ 0,01 em resultados não recorrentes (geralmente oriundos de vendas de ativos), fechando o guidance em R$ 0,09 mensais.
Obras e portfólio
A obra do ativo Gabriel Monteiro (Porto Belo) segue avançando e deve ser finalizada nos próximos dois a três meses. O portfólio é composto por 32 imóveis próprios e participação em fundos imobiliários com shoppings centers, além de contratos de locação majoritariamente atrelados ao IPCA e ao IGP-M.
Impacto dos distratos com Santander
Um dos pontos centrais do relatório foi a atualização sobre distratos com o Santander, que envolvem:
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Imóveis já vendidos
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Imóveis ainda ocupados com contrato vigente
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Imóveis desocupados em processo de venda
O impacto estimado dessas rescisões gira em torno de R$ 0,008 por cota, o que pode reduzir temporariamente a receita recorrente. No entanto, a gestão reforça que novos contratos e aumentos de aluguel podem compensar essa perda, podendo elevar o resultado recorrente para R$ 0,082 por cota.
Reservas, alavancagem e estrutura de capital
A política de geração de resultado não recorrente com vendas tem permitido o uso eficiente das reservas acumuladas, que foram utilizadas entre janeiro e abril. Em maio e junho, o fundo teve geração de caixa suficiente para cobrir os dividendos sem necessidade de reserva.
A alavancagem atual é de cerca de 15%, com perfil decrescente nos próximos anos:
| Ano | Compromissos com dívida (R$ milhões) |
|---|---|
| 2025 | 30 |
| 2026 | 20 |
| 2027 | <10 |
Diversificação de locatários e exposição bancária
Embora ainda tenha concentração relevante em bancos, especialmente Caixa Econômica e Santander, a exposição foi reduzida e hoje representa cerca de 40% da receita. A estratégia da gestão é seguir diluindo essa dependência com a reciclagem de ativos e reposicionamento de imóveis vagos.
Os vencimentos de contratos seguem pulverizados, sem risco concentrado nos próximos trimestres, o que favorece a previsibilidade de receita.
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