O fundo imobiliário PVBI11, especializado em lajes corporativas de alto padrão, vive um momento delicado. Com vacância elevada, uso de reservas para sustentar proventos e queda recente na cotação, o fundo corre o risco de ter de reduzir o pagamento de dividendos caso não consiga acelerar as locações.
No último mês, o PVBI11 gerou R$ 0,47 por cota, mas distribuiu R$ 0,50, utilizando 3 centavos de suas reservas. O patrimônio líquido do fundo é de aproximadamente R$ 3 bilhões, com valor patrimonial por cota de R$ 107 e liquidez diária de cerca de R$ 3 milhões.
Receita, vacância e movimentações no portfólio
O portfólio do PVBI11 conta com sete ativos, todos edifícios corporativos de alto padrão, localizados em regiões estratégicas. No entanto, a vacância atual é de 20,9%, reflexo da saída de grandes locatários, como o CCB, e de um cenário desafiador no mercado de lajes em regiões como a Faria Lima.
Nos últimos meses, houve novas locações de pequenas áreas, incluindo contratos com Enen, Agibank, Infra e Perfim, além de substituição de inquilinos no Edifício Veracruz. Apesar disso, o volume não foi suficiente para reduzir significativamente a taxa de vacância.
Dados de desempenho recente do PVBI11
| Indicador | Último mês | Variação |
|---|---|---|
| Receita por cota | R$ 0,47 | – |
| Dividendos pagos | R$ 0,50 | – |
| Uso de reservas | R$ 0,03 | – |
| Vacância | 20,9% | + |
| Patrimônio líquido | R$ 3 bi | +2% |
| Valor patrimonial/cota | R$ 107 | +2% |
| Cotação de mercado | R$ 73 | – |
A recente reavaliação dos ativos, feita pela mesma empresa do ano anterior, indicou valorização média de 3% nos imóveis, elevando em 2% o valor patrimonial do fundo. O método utilizado foi o de fluxo de caixa descontado, que considera vacância e projeções de receita.
Dentre os destaques:
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Park Tower: valorização de 15% devido a fatores operacionais.
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Union: perda de valor pela alta vacância.
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Vimpa Corporate: valorização após venda de conjuntos.
Estratégia para reduzir vacância: modelo turn key
Para acelerar as locações, o PVBI11 aposta no modelo turn key, que entrega escritórios prontos e mobiliados para ocupação imediata, reduzindo a barreira de entrada para novos inquilinos. A estratégia já mostrou bons resultados em outros fundos, como o FATN, que reduziu vacância de 70% para 11% em seis meses.
No caso do PVBI11, o foco inicial dessa estratégia está no Union Faria Lima. Embora implique custos adicionais, a expectativa é que aumente a taxa de ocupação e, consequentemente, a receita.
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