O fundo imobiliário RZAT11 chama atenção no mercado por apresentar desempenho semelhante ao de FIIs de papel, mesmo tendo portfólio totalmente composto por imóveis físicos. Desde seu IPO, em 2019, já distribuiu R$ 86,45 por cota, o que representa 86,45% do valor inicial investido.
Em termos reais, descontando a inflação medida pelo IPCA, o fundo já registrou ganhos anuais como IPCA +10,29%, IPCA +8,10% e IPCA +7,50%. Em 2025, o acumulado até agora é de IPCA +4,43%. Na média histórica, o RZAT11 entrega IPCA +6,38% ao ano apenas em rendimentos.
Estratégia de compra com grande desconto
O diferencial do RZAT11 está na aquisição de imóveis com preços até 50% abaixo do valor de mercado. Atualmente, o portfólio conta com 11 ativos, comprados por R$ 403 milhões, enquanto o valor estimado é de R$ 418 milhões — um desconto médio consolidado de 44%.
A operação segue o modelo sale & leaseback:
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O fundo compra o imóvel do empresário.
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O vendedor se torna inquilino e firma contrato de aluguel com taxa prefixada (10% a 12% ao ano).
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O pagamento mensal corresponde à taxa combinada, acrescida da variação do IPCA.
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Ao final do contrato, o inquilino pode recomprar o imóvel pelo valor original acrescido da inflação acumulada.
Distribuição de rendimentos
O RZAT11 repassa mensalmente a variação do IPCA aos cotistas, o que explica a semelhança com fundos de papel. Em meses de inflação mais alta, o dividendo tende a ser maior.
Expectativa para próximos meses:
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Agosto e setembro: distribuição entre R$ 0,95 e R$ 1,05 por cota.
Histórico de ganhos do RZAT11
| Ano | Rentabilidade Real (IPCA +) | Dividendos Acumulados (R$) |
|---|---|---|
| 2019 | +10,29% | 12,45 |
| 2020 | +8,10% | 15,20 |
| 2021 | +7,50% | 18,10 |
| 2022 | +6,00% | 19,35 |
| 2023 | +5,20% | 20,45 |
| 2024 | +4,80% | 21,00 |
| 2025* | +4,43% | 86,45 acumulado desde IPO |
Riscos e desafios
Apesar do desempenho sólido, o fundo enfrenta críticas sobre a qualidade e localização de alguns imóveis, muitos deles industriais. Imóveis desse tipo podem ter maior dificuldade de realocação em caso de vacância, exigindo altos custos de adaptação.
Ainda assim, a gestão argumenta que o grande desconto na compra e a prioridade do aluguel nos compromissos do inquilino reduzem o risco de inadimplência prolongada.
Perfil de investimento
O RZAT11 não é indicado para quem busca valorização patrimonial expressiva. Seu foco é geração de renda estável, corrigida pela inflação, com contratos de longo prazo e garantia real dos ativos. Para investidores que desejam previsibilidade de fluxo de caixa e proteção contra a inflação, o fundo pode ser uma alternativa a FIIs de papel, com um lastro físico mais conservador.
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