Investir em fundos imobiliários (FIIs) pode ser uma das formas mais inteligentes de gerar renda passiva no Brasil. Mas, como todo mercado, ele exige estratégia, disciplina e visão de longo prazo. Mateus Lima, investidor e fundador do canal TioFiis, compartilhou três erros que cometeu ao longo de 10 anos investindo nesse segmento — deslizes que podem servir como alerta para quem deseja evitar prejuízos.
Erro 1 — Queimar a largada em momentos de crise
Durante a crise de 2020, marcada por circuit breakers na Bolsa e forte volatilidade, Mateus cometeu o que considera um dos seus maiores erros: investir todo o caixa disponível de uma só vez.
Na época, ele tinha cerca de R$ 20 mil para investir e aplicou tudo após dois dias de queda, sem saber que o mercado continuaria caindo por semanas.
O problema: Ao gastar todo o caixa rapidamente, perdeu a oportunidade de aproveitar preços ainda mais atrativos no período seguinte.
A lição:
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Sempre mantenha uma reserva de oportunidade.
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Em momentos de forte volatilidade, faça aportes fracionados.
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Divida seu capital em várias entradas, aproveitando diferentes níveis de preços.
Erro 2 — Excesso de alocação em fundos de papel
Com a disparada da inflação em 2021, Mateus aumentou de forma agressiva a exposição a fundos de papel (que investem em títulos de crédito imobiliário), chegando a 70% da carteira.
O movimento trouxe ganhos de curto prazo com dividendos elevados, mas também aumentou o risco de crédito. Diferente de fundos de tijolo, os de papel não possuem imóveis físicos como garantia — um problema sério caso haja inadimplência.
O problema: Desequilíbrio na carteira e maior risco em cenários de crise.
A lição:
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Fundos de tijolo devem ter peso majoritário na carteira, pois oferecem segurança e proteção contra crises.
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Diversifique entre diferentes tipos de FIIs para equilibrar risco e retorno.
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Não deixe a busca por rendimentos altos comprometer a solidez do portfólio.
Quadro Comparativo — 3 Erros ao Investir em Fundos Imobiliários e Como Evitá-los
Erro Cometido Consequência Como Evitar 1. Queimar a largada em momentos de crise Perdeu oportunidades de compra a preços mais baixos e ficou sem caixa para novas entradas. Mantenha uma reserva de oportunidade e faça aportes fracionados ao longo do tempo. 2. Excesso de fundos de papel na carteira Aumento do risco de crédito e vulnerabilidade em crises. Priorize fundos de tijolo como base da carteira e mantenha diversificação entre tipos de FIIs. 3. Pagar acima do valor patrimonial em fundos de papel Risco de perda de capital e baixa valorização no longo prazo. Analise o P/VPA antes de investir e busque ativos com margem de segurança.
Erro 3 — Pagar caro em fundos de papel
Mesmo sabendo da importância de respeitar o valor patrimonial (VP), em 2021 Mateus comprou cotas de um fundo de papel acima de 15% do VP.
Ele reconhece que o fundo estava na moda, com altas distribuições, mas lembra que fundos de papel tendem a não se valorizar no longo prazo, pois seus ativos (dívidas) têm prazo de vencimento.
O problema: Comprar acima do valor patrimonial em fundos que não têm potencial de valorização gera risco de perda de capital.
A lição:
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Antes de investir, analise P/VPA (Preço sobre Valor Patrimonial).
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Evite fundos de papel com preços muito acima do VP.
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Priorize ativos que combinem rentabilidade com margem de segurança.
Resumo das lições
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Não invista todo o caixa de uma vez — use aportes fracionados para aproveitar diferentes preços.
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Mantenha equilíbrio na carteira — fundos de tijolo oferecem mais segurança patrimonial.
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Respeite o valor patrimonial — pagar caro reduz o potencial de retorno.
Por que esses erros são comuns?
Muitos investidores, especialmente iniciantes, são influenciados por viés comportamental — medo de perder oportunidades, busca por retornos rápidos e influência de modismos de mercado.
O resultado? Decisões precipitadas que podem custar caro no médio e longo prazo.
Como aplicar esse aprendizado
Para investir melhor em fundos imobiliários:
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Tenha um planejamento claro e metas de longo prazo.
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Diversifique entre setores (logística, shoppings, escritórios) e tipos de fundos (tijolo e papel).
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Use análise fundamentalista para identificar ativos de qualidade.
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Não se deixe levar apenas por dividendos altos.
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