O fundo imobiliário MCRE11, gerido pela Mauá Capital, vem chamando atenção dos investidores por combinar dividendos elevados, desconto patrimonial relevante e uma carteira diversificada de ativos. Atualmente, o fundo distribui R$ 0,11 por cota ao mês, o que representa um dividend yield anualizado próximo de 16%, enquanto suas cotas negociam com ~17% de desconto em relação ao valor patrimonial.
Estrutura do fundo
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Tipo: FII multiestratégia, com foco em crédito imobiliário e ativos estruturados.
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Patrimônio líquido: superior a R$ 1 bilhão.
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Cotistas: cerca de 80 mil investidores.
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Gestão: Mauá Capital Real Estate.
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Taxas: 1,1% a.a. de gestão + 0,20% a.a. de administração, além de taxa de performance sobre o que exceder IPCA + 6% a.a.
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Data de proventos: anúncio no 11º dia útil e pagamento no 16º.
Dividendos e impacto da inflação
Os rendimentos do MCRE11 têm forte correlação com a inflação, já que boa parte da carteira está atrelada ao IPCA. Em um cenário de inflação mais baixa, os dividendos tendem a se reduzir, enquanto um IPCA mais elevado amplia o retorno.
| Inflação (IPCA) | Estimativa de distribuição (R$/cota) |
|---|---|
| 3% | 0,09 |
| 5% | 0,10 |
| 8% | 0,12 |
Com o IPCA projetado em torno de 5% para 2025, a expectativa é de R$ 0,10 a R$ 0,11 por cota, alinhado ao guidance divulgado pela gestão.
Composição da carteira
O portfólio do MCRE11 é diversificado e apresenta alocação em diferentes classes de ativos:
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CRIs: cerca de 60% da carteira, com indexadores IPCA + 11% e CDI + 5%.
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Ativos estruturados e imóveis: ~28%, incluindo galpão logístico de alto padrão avaliado em quase R$ 190 milhões.
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Fundos imobiliários (FIIs): 8%.
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Caixa: 4%, acima da média do setor.
Em termos de segmentos, a exposição está distribuída entre logístico (29%), residencial (29%), comercial (24%) e shopping (17%), com loteamentos representando apenas 1%.
Desconto patrimonial e oportunidades
Com cotas sendo negociadas abaixo do valor patrimonial, o MCRE11 oferece margem de segurança adicional para quem busca renda passiva. O fundo combina:
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Desconto atrativo no mercado secundário.
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Renda mensal estável com yield acima da média do setor.
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Potencial de ganhos de capital em ativos estruturados.
Pontos de atenção
Apesar dos atrativos, o MCRE11 apresenta taxas mais elevadas do que a média de mercado e parte relevante dos ativos estruturados está ligada à própria gestora, o que pode gerar concentração. Além disso, a forte dependência da inflação faz com que cenários de IPCA baixo possam reduzir o carrego dos rendimentos.
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