Na última semana de agosto, o mercado de fundos imobiliários foi movimentado por fatos relevantes envolvendo grandes nomes como GARE11, HGLG, HSML, VGIR, TRXF e outros. O Professor Baroni, especialista no setor, analisou cada caso em uma transmissão ao vivo, trazendo detalhes sobre vendas de imóveis, aquisições estratégicas e o impacto da alavancagem no desempenho dos fundos.
GARE11: venda milionária e redução da alavancagem
O GAR11 confirmou a venda de 10 imóveis locados para o Grupo Pão de Açúcar (GPA) e o Grupo Mateus, no valor total de R$ 585,5 milhões.
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O pagamento será feito de forma parcelada ao longo de 60 meses, garantindo fluxo de caixa estável.
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Haverá redução de R$ 360 milhões na alavancagem do fundo.
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Estimativa de lucro bruto: R$ 6 milhões, equivalente a R$ 1,06 por cota.
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Caixa reforçado em R$ 131 milhões.
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Taxa interna de retorno: 23% ao ano (IPCA + 18%).
Segundo Baroni, essa operação mostra a eficiência da gestão ativa do fundo, reduzindo riscos e aumentando a previsibilidade das distribuições.
HGLG: expansão logística no Espírito Santo
O HGLG11 oficializou a aquisição e expansão de dois galpões logísticos em Cariacica (ES), somando 83 mil m² de ABL com a construção de novos módulos BTS (Built to Suit).
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Investimento total ajustado para R$ 207 milhões.
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Novas áreas serão entregues até outubro de 2025.
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O fundo possui caixa robusto para a operação, sem riscos de liquidez.
Essa expansão fortalece a exposição do fundo em ativos logísticos estratégicos, segmento que segue com baixa vacância no país.
HSML11: participação em shopping em Sorocaba
O fundo HSML11 adquiriu 24% do Shopping Pátio Cianê, em Sorocaba (SP), em um negócio de R$ 71,6 milhões.
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Parte do pagamento foi feita via troca de cotas, com cláusula de lockup.
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O fundo assumiu ainda um CRI de R$ 2,2 milhões emitido em 2018.
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A alavancagem subiu levemente de 18,6% para 19,3%.
Segundo Baroni, trata-se de um ativo diferenciado, com potencial de valorização e geração de renda.
VGIR11: proposta bilionária para o Cidade Jardim
O VGIR11, fundo gerido pela Valora, recebeu proposta de R$ 345 milhões pela venda de sua participação no shopping Cidade Jardim, em São Paulo.
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Área detida pelo fundo: 7,45 mil m².
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Valor por m²: R$ 46 mil, considerado elevado para o setor.
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Pagamento: 35% à vista e o restante em até seis meses.
Se concretizada, a operação reduziria quase metade da alavancagem do fundo, hoje próxima de R$ 700 milhões.
TRXF e TRXB: vendas relevantes e redução de riscos
O TRXF11 anunciou duas vendas de imóveis locados ao atacarejo Açaí, totalizando R$ 158 milhões:
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Loja em Teresina (PI): R$ 69 milhões, sendo parte para reduzir alavancagem.
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Loja em Goiânia (GO): R$ 89 milhões, com entrada imediata de caixa.
As operações geraram lucro de até R$ 19 milhões, reforçaram o caixa e reduziram a alavancagem do fundo em mais de R$ 90 milhões.
Baroni destacou que, ao contrário do que alguns investidores suspeitam, os relatórios trimestrais comprovam que não houve pagamento de taxa de performance nessas vendas.
TRBL11: saída dos Correios e novas perspectivas
O fundo TRBL11 retomou a posse de um imóvel após a saída dos Correios, que estavam inadimplentes. Apesar do processo judicial poder se estender, a vacância deve ser resolvida em breve, já que a região de Contagem (MG) apresenta forte demanda logística.
Impactos da MP 130 e perspectivas futuras
Além dos fatos relevantes da semana, Baroni abordou a MP 130, que propõe mudanças na tributação dos fundos. Segundo ele, não se trata de “medo”, mas de apreensão diante das incertezas, principalmente sobre a possibilidade de alteração no regime de distribuição de rendimentos.
Para o especialista, o maior gatilho para valorização dos FIIs continua sendo a queda da taxa de juros. Com a Selic em trajetória descendente, há expectativa de recuperação das cotas, que podem até voltar a negociar acima do valor patrimonial.
Os destaques da semana mostram que o mercado de fundos imobiliários segue aquecido, com operações bilionárias, redução de riscos e oportunidades de valorização. Apesar das incertezas no cenário regulatório, os investidores podem encontrar boas perspectivas em fundos que combinam gestão ativa, ativos de qualidade e controle da alavancagem.
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