A negligência de síndicos diante de problemas estruturais ou de segurança em condomínios não é apenas uma falha de gestão: pode resultar em responsabilização judicial, custos elevados para o condomínio e riscos diretos à vida dos moradores. Especialistas em direito imobiliário e síndicos profissionais alertam que a omissão na condução de reparos ou na prevenção de vícios construtivos pode levaraações civis e até criminais.Segundo o Código Civil, o síndico tem o dever de conservar o patrimônio coletivo e zelar pela segurança dos condôminos. Isso significa agir diante de infiltrações, trincas,falhas elétricas, problemas hidráulicos ou ausência de manutenção em elevadores e sistemas de combate a incêndio. A jurisprudência reforça essa responsabilidade. Ainda que a construtora possa ser acionada por defeitos de obra, o síndico é o primeiro responsável por adotar medidas que evitem o agravamento dos danos.A advogada Carla Guedes, especialista em direito imobiliário, lembra que o artigo 1.348 do Código Civil é claro ao atribuir ao síndico o dever de conservar a edificação. “Quando o empreendimento é recém-entregue, o gestor deve seguir o manual de manutenção entregue pela construtora, respeitando os prazos de garantia, que normalmente vão até cinco anos. Se não fizer as manutenções preventivas, responde por omissão, podendo ser responsabilizado civil e criminalmente”, explica.Passado o período de garantia, o síndico precisa seguir as normas técnicas da ABNT. Isso inclui inspeções prediais a cada dois anos, manutenções periódicas em fachadas, tanques de água, elevadores e sistemas elétricos. “Tudo precisa ser registrado emrelatórios técnicos de empresas idôneas. Não pode ser improvisado”, reforça a advogada.Carla também destaca que, se a construtora não corrige um vício notificado, cabe ao síndico ingressar com ação judicial que determine a obrigação de correção ou de ressarcimento. “A inércia pode gerar ações diretas contraocondomínio e até contra o síndico, especialmente quando há comprovação de que ele foi comunicado sobre o problema e nada fez”.Na prática da gestão, os problemasmais comuns envolvem infiltrações em lajes e fachadas, falhas de impermeabilização, trincas estruturais, sobrecarga em sistemas elétricos e desgaste de tubulações. No campo da segurança, são recorrentes as falhas de manutenção em elevadores, portões automáticos e sistemas de combate a incêndio, como explica o síndico profissional Luis Alexandre.
Passado o período de garantia, o síndico precisa seguir as normas técnicas da ABNT
| Foto: Shirley Stolze | AG. A TARDE
Inspeções prediaisSegundo ele, a primeira obrigação do administrador é eliminar ou reduzir o risco imediato. “Isso pode significar interditar uma área, desligar um equipamento ou acionar serviços emergenciais. Em seguida, é fundamental contratar engenheiros para elaborar laudos técnicos que respaldem as medidas adotadas”, afirma.Alexandre explica que é necessário seguir a ABNT NBR 5674, que trata da manutenção de edificações, com inspeções prediais periódicas e elaboração de laudos de sistemas obrigatórios, como o como o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), testes de estanqueidade em gás e vistorias em elevadores. Também são exigidas checagens operacionais mensais para itens de rotina, como bombas e iluminação. “Essas medidas prolongam a vida útil da estrutura, reduzem custos e evitam passivos judiciais”, diz.Outro ponto sensível é a comunicação comos condôminos. Muitas vezes, moradores resistem a aprovar gastos extras em assembleia, mesmo diante de riscos evidentes. Nesses, cabe ao gestor traduzir a lingua gem técnica em informação clara e acessível. “Apresento relatórios com fotos, estimativas de custos e o impacto financeiro de não agir. Sempre que possível, convido o engenheiro responsável para explicar aos moradores. Issoajuda amostrar que não se trata apenas de despesa, mas de preservação do patrimônio coletivo”, relata Alexandre.Já a advogada Carla Guedes vai além: se a assembleia nega recursos para uma intervenção emergencial, o melhor caminhoé a renúncia. “O síndico não pode ser conivente com riscos à coletividade. Se não houver respaldo dos moradores, ele deve deixar o cargo para não responder pessoalmente depois, já que ele pode ser responsabilizado individualmente se ficar comprovado que não tomou providências, mesmo após ser notificado”Luis Alexandre conta já ter enfrentado situações assim. “Em um condomínio com infiltrações e falhas de impermeabilização, o adiamento dos reparos gerou custos muito maiores no futuro. A solução foi fazer um diagnóstico completo, priorizar o que era urgente e criar um plano escalonado para diluir o impacto financeiro. Transparência na gestão foi essencial para recuperar a confiança dos moradores”.
