Os fundos imobiliários de renda urbana seguem como uma das opções preferidas dos investidores que buscam estabilidade e dividendos consistentes. Em 2025, dois nomes se destacam nesse segmento: TRXF11 e HGRU11. Ambos possuem portfólios robustos, contratos de longo prazo e foco em ativos de alta qualidade, mas apresentam diferenças importantes que podem influenciar sua decisão de investimento.
Neste comparativo, analisamos em detalhes os principais indicadores financeiros, características dos portfólios, alavancagem e histórico de rentabilidade desses dois FIIs. Veja qual deles pode ser o melhor para compor sua carteira este ano.
Indicadores financeiros: rentabilidade e preço sobre valor patrimonial
O TRXF11, gerido pela TRX Gestora, apresentava, na última cotação, um valor de R$ 102,47 com um dividend yield (DY) de 12,48% nos últimos 12 meses — um resultado expressivo para um fundo de tijolo. Já o P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) era de 1,01, indicando que o fundo está levemente acima do seu valor justo.
Enquanto isso, o HGRU11, administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo, tinha cotação de R$ 119,40, um DY de 9,97% e P/VP de 0,94, ou seja, negociando abaixo do seu valor patrimonial, o que pode sugerir uma oportunidade de compra mais descontada.
Liquidez diária também é um ponto importante: o TRXF11 tem uma média de R$ 7,3 milhões negociados por dia, contra R$ 4,2 milhões do HGRU11, oferecendo maior facilidade para compra e venda de cotas no mercado.
Composição e diversificação do portfólio
TRXF11
- Segmento híbrido, com foco principal em renda urbana e participação em hospital (Albert Einstein).
- 58 imóveis distribuídos entre setores atacadista (48,9%), varejo (14,2%) e hospitalar (8,6%).
- 185 mil cotistas e uma área bruta locável (ABL) de quase 600 mil m².
- Contratos atípicos representam 93,6% do total, com reajuste pelo IPCA em 97,2% dos casos.
- Vacância física de apenas 0,22% e financeira de 0,42%, níveis considerados saudáveis.
- Alavancagem 25,6% — mais elevada, mas respaldada por contratos de longo prazo.
HGRU11
- Segmento híbrido, 100% focado em renda urbana, com ênfase em alimentação (52%), educacional (29%) e varejo (17%).
- 106 imóveis em seu portfólio, oferecendo maior diversificação.
- 214 mil cotistas e ABL superior a 612 mil m².
- Contratos atípicos em 83% dos casos e 94,2% com reajuste pelo IPCA.
- Vacância física de 0,8% e financeira de 0,7%, também controladas.
- Alavancagem significativamente menor: 6,2%, conferindo maior segurança financeira.
Rentabilidade e distribuição de dividendos
Nos últimos cinco anos, ambos os fundos mostraram estabilidade no pagamento de dividendos, com crescimento gradual, ainda que o TRXF11 tenha apresentado DY superior, reforçando seu apelo para investidores que priorizam fluxo de caixa.
O último rendimento do TRXF11 foi de R$ 0,93 por cota, enquanto o HGRU11 pagou R$ 0,90 — valores próximos, mas com uma diferença relevante no acumulado anual.
Além disso, o TRXF11 possui reservas acumuladas equivalentes a R$ 1,80 por cota, proporcionando espaço para manter ou até aumentar distribuições futuras, mesmo em cenários adversos. O HGRU11 conta com R$ 1,21 por cota em reservas, igualmente reforçando sua solidez.
Estratégias de venda de ativos e redução de alavancagem
O TRXF11 vem adotando uma estratégia de reciclagem de portfólio, com venda de ativos como unidades do GPA Santo André e lojas Açaí, revertendo os recursos para reduzir alavancagem e fortalecer a saúde financeira do fundo.
O HGRU11, por sua vez, mantém uma alavancagem mais baixa e foca na estabilidade operacional, com contratos de longa duração (média de 10 anos) e vencimentos a partir de 2029, o que garante previsibilidade para os cotistas.
Qual fundo imobiliário urbano escolher em 2025?
Ambos os fundos imobiliários oferecem portfólios robustos, baixa vacância e contratos indexados ao IPCA, o que protege contra a inflação. Contudo, o TRXF11 destaca-se pelo dividend yield mais elevado e maior liquidez, enquanto o HGRU11 se sobressai pela alavancagem mais baixa e diversificação superior.
Se o foco for maximizar dividendos, o TRXF11 é a escolha mais atraente. Para quem busca maior segurança financeira e desconto no P/VP, o HGRU11 pode ser a melhor alternativa.
Para quem tem espaço na carteira, diversificar entre ambos pode ser uma estratégia inteligente, equilibrando retorno e risco.
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