Fundos imobiliários (FIIs) conquistaram o coração de muitos investidores brasileiros, principalmente pela promessa de dividendos mensais isentos de imposto de renda. No entanto, há um erro recorrente — e perigoso — que muitos cometem ao investir nesse tipo de ativo: escolher fundos apenas com base nos dividendos passados.
Neste artigo, você vai entender por que essa estratégia pode ser prejudicial, quais os riscos escondidos por trás de dividend yields elevados e como montar uma carteira de FIIs mais sólida e segura.
O Que São Fundos Imobiliários?
Antes de aprofundar no erro, é importante relembrar o básico: os fundos imobiliários são veículos de investimento que aplicam em ativos ligados ao mercado imobiliário. Eles podem ser divididos em duas categorias principais:
Fundos de Tijolo
Investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas e hospitais. A receita vem do aluguel desses imóveis, repassada aos cotistas na forma de dividendos. O HGLG11 é um exemplo clássico, com imóveis alugados para grandes empresas como Ambev e Mercado Livre.
Fundos de Papel
Aplicam em títulos de crédito imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Eles emprestam dinheiro para o setor imobiliário e recebem juros em troca. O KNCR11, por exemplo, investe em CRIs atrelados ao CDI, beneficiando-se diretamente da alta da taxa Selic.
Ambos os tipos possuem características distintas de rendimento e risco, o que nos leva ao ponto central deste artigo.
O Erro Fatal: Olhar Apenas para o Dividend Yield
É comum que investidores filtrem os FIIs pelo dividend yield (DY) dos últimos 12 meses, esperando que a rentabilidade passada se mantenha no futuro. Mas isso é uma armadilha.
Por Que Isso é um Problema?
-
Dividendos Passados Não Garantem Futuro: A rentabilidade pode mudar drasticamente em função de inadimplência de inquilinos, renegociação de contratos ou mudanças macroeconômicas.
-
Exemplo Real: O fundo TRNT11, dono da Torre Norte, teve seus dividendos suspensos em julho de 2024 após a principal inquilina, a WeWork, deixar de pagar aluguel. O fundo, que parecia sólido, parou de distribuir rendimentos, deixando muitos investidores desprevenidos.
Outros exemplos:
-
VINO11: Dividendos caíram de R$ 0,06 para R$ 0,052 por cota.
-
RCRB11: Redução de R$ 0,99 para R$ 0,91 por cota.
Essas variações mostram que o DY elevado pode esconder riscos latentes.
Como Avaliar Fundos Imobiliários de Forma Correta?
1. Analise o Portfólio de Imóveis ou CRIs
Verifique quem são os inquilinos, o nível de vacância, contratos vigentes e prazos. Para fundos de papel, avalie a qualidade das dívidas (CRIs), o indexador (CDI, IPCA) e o perfil de crédito das contrapartes.
2. Considere a Diversificação
Evite concentrar sua carteira em poucos fundos ou segmentos. Uma boa prática é ter fundos de tijolo e de papel, reduzindo o impacto de fatores isolados.
3. Faça Rebalanceamento de Carteira
O rebalanceamento constante é uma estratégia eficiente para manter o equilíbrio. Exemplo: se sua meta for 50% em ações e 50% em FIIs, mas os FIIs caem para 40% após uma queda no mercado, o ideal é recomprar FIIs e voltar à proporção original, aproveitando preços mais atrativos.
4. Avalie o Histórico de Longo Prazo
Olhe para o desempenho do fundo nos últimos 5 ou 10 anos, ajustado pela inflação. Isso revela a consistência do gestor em atravessar diferentes ciclos econômicos.
Fundos Imobiliários Não São Renda Fixa
Apesar de muitos investidores considerarem FIIs como ativos seguros e constantes, é essencial lembrar que eles são renda variável. Os riscos existem, e saber lidar com eles é o diferencial para construir uma carteira sólida.
-
A obrigação legal de distribuir 95% do lucro semestral contribui para a atratividade dos FIIs, mas isso também expõe os fundos a oscilações nos resultados.
-
Essa distribuição é feita com base no lucro contábil, o que pode não refletir o caixa disponível, gerando variações nas distribuições mensais.
O maior erro ao investir em fundos imobiliários é se guiar exclusivamente pelos dividendos passados. Uma análise mais profunda do portfólio, da gestão, dos contratos e dos ciclos econômicos é essencial para proteger e fazer crescer seu patrimônio.
Para quem deseja aprofundar ainda mais e aprender estratégias de rebalanceamento e seleção de ativos, o Clube do Valor realizará uma masterclass gratuita no dia 28 de abril, às 19h, onde serão ensinadas três mudanças que podem dobrar o potencial de retorno dos seus investimentos.
Se você quer transformar sua carteira e investir com mais segurança, considere participar e conversar com especialistas.
O post O maior erro ao investir em Fundos Imobiliários: Como evitar prejuízos ocultos apareceu primeiro em O Petróleo.
