O fundo imobiliário AJFI11 chamou atenção recentemente pela expressiva diferença entre o valor de mercado e seu valor patrimonial. Atualmente, o fundo está sendo negociado com um desconto de cerca de 40% em relação ao seu valor patrimonial, atraindo a curiosidade e interesse dos investidores que buscam oportunidades com potencial de valorização.
Mas quais são as reais perspectivas para o AJFI11? Acompanhe esta análise detalhada sobre os resultados financeiros, movimentações esperadas e o que pode acontecer com suas distribuições nos próximos meses.
Rentabilidade e distribuição atual
Atualmente, o fundo AJFI11 distribui aproximadamente 7 centavos por cota, proporcionando um dividend yield próximo a 1% ao mês, um patamar considerado elevado para fundos imobiliários de shoppings. Essa alta rentabilidade reflete em parte o expressivo desconto nas cotas, criando uma janela atrativa para investidores que buscam retornos elevados, embora existam desafios importantes à frente.
Liquidez e número de cotistas
Apesar da alta rentabilidade, o fundo possui baixa liquidez no mercado secundário, com aproximadamente 12 a 13 mil cotistas. Isso significa que, embora exista um interesse crescente, o volume negociado diariamente gira em torno de R$ 200 mil a R$ 1 milhão, considerado baixo em comparação a outros fundos mais populares.
Desempenho dos Shoppings e resultados operacionais
O fundo possui participações minoritárias em diversos shoppings no estado de Santa Catarina, destacando-se o Garten Shopping, o Nações Shopping e o North Shopping. Recentemente, esses ativos tiveram resultados positivos em geral, apesar de pequenas quedas pontuais nas vendas por metro quadrado no Nações e North Shopping.
Entre os destaques positivos está o Garten Shopping, com expressivo aumento nas vendas, demonstrando potencial para maior retorno ao fundo, mesmo que sua participação seja limitada.
Ocupação e desafios
Um dos pontos críticos do AJFI11 é sua taxa de ocupação, atualmente próxima de 91%, abaixo da média brasileira de 95%. Esse indicador é preocupante, pois reflete diretamente nas receitas do fundo e pode afetar os resultados futuros, especialmente diante de um cenário competitivo no setor de shoppings.
Perspectivas para 2025 e redução de distribuições
Para 2025, uma mudança importante ocorrerá com o fim da Renda Mensal Garantida (RMG), prevista para terminar em maio. A RMG atualmente contribui com cerca de 2 centavos por cota nas distribuições. A partir de julho, é esperado um impacto nas distribuições mensais, com uma redução estimada entre 1 e 2 centavos por cota.
No cenário pessimista, a distribuição pode cair para cerca de 5 centavos por cota, enquanto no cenário otimista, permaneceria próxima de 6 centavos. Essa redução pode pressionar ainda mais as cotas, levando investidores a reavaliar suas posições.
Situação financeira e alavancagem
O fundo possui uma alavancagem baixa, com uma dívida estimada em torno de R$ 85 milhões diante de um patrimônio superior a R$ 384 milhões, o que representa um percentual baixo e confortável para os investidores. Além disso, o caixa atual do fundo é de aproximadamente R$ 35 milhões, proporcionando uma segurança adicional frente às obrigações financeiras imediatas.
Entretanto, falta transparência na divulgação sobre o cronograma detalhado de amortização dessa dívida, algo que poderia ajudar ainda mais os investidores na tomada de decisões.
Estratégia de investimento: oportunidade ou risco?
Dado o atual desconto significativo nas cotas, combinado com a alta rentabilidade mensal, muitos investidores podem considerar o AJFI11 uma oportunidade atrativa de investimento. Porém, é crucial pesar essa decisão contra os desafios operacionais, especialmente com o fim da RMG e a baixa ocupação nos shoppings.
Pontos positivos
- Alta rentabilidade mensal (próximo a 1%).
- Significativo desconto patrimonial (cerca de 40%).
- Baixa alavancagem financeira.
Pontos de atenção
- Fim iminente da RMG.
- Baixa liquidez no mercado secundário.
- Taxa de ocupação abaixo da média nacional.
- Participações minoritárias em todos os ativos.
O AJFI11 é uma escolha que pode atrair investidores focados em renda e valorização potencial, mas deve-se observar atentamente os próximos meses para avaliar o impacto real das reduções nas distribuições após o fim da RMG.
Investidores interessados devem acompanhar atentamente os relatórios mensais do fundo, especialmente quanto às atualizações sobre ocupação, vendas dos shoppings e a estratégia da gestão para mitigar os impactos futuros nas distribuições.
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