O fundo imobiliário VILG11, da Vinci Partners, encerrou abril com movimentações importantes em seu portfólio logístico. Ao todo, foram mais de 18 mil metros quadrados locados, com destaque para contratos com valores 43% superiores à média histórica de alguns ativos. O desempenho do fundo agradou o mercado, mesmo em um cenário de pressão sobre o setor de fundos imobiliários.
Locações reforçam ocupação e estratégia de valorização
Entre os imóveis com novas locações destacam-se:
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Parque Logístico Osasco (SP): locação de quase 6 mil m² para uma empresa de tecnologia, com contrato de 60 meses e aluguel 43% superior ao praticado anteriormente;
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Caxias Park (RJ): movimentações internas entre inquilinos, com vacância residual de apenas 1 mil m²;
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Porto Canelog (ES): contrato de 5 mil m² com empresa de transporte e logística, elevando o ativo a 100% de ocupação após apenas dois meses de vacância;
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Extrema Business Park (MG): nova locação de 7 mil m² por 5 anos.
Com essas movimentações, o fundo ocupou cerca de 3% de sua área bruta locável (ABL) total, que é de 590 mil m².
Distribuição de rendimentos: patamar mantido com uso parcial da reserva
Em abril, o VILG11 distribuiu R$ 0,67 por cota, mantendo o nível observado nos últimos meses. Para isso, utilizou aproximadamente um terço de sua reserva acumulada, enquanto gerou caixa na casa de R$ 0,61. A expectativa é de que, com o vencimento das carências dos novos contratos, o fundo consiga sustentar ou até elevar os rendimentos nos próximos meses.
O guidance apresentado indica uma projeção de distribuição entre R$ 0,67 e R$ 0,72, conforme os efeitos das novas locações forem totalmente incorporados ao fluxo de caixa.
Indicadores operacionais e percepção do mercado
Apesar da boa performance operacional, o fundo continua negociando com desconto expressivo em relação ao valor patrimonial — atualmente cotado próximo dos R$ 80, frente ao seu valor patrimonial de R$ 112. Isso reforça a percepção de que o mercado ainda penaliza os FIIs em meio ao cenário de juros elevados, embora o VILG11 siga se destacando entre seus pares.
Vale destacar que o fundo:
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Possui inadimplência zero;
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Apresenta baixo nível de alavancagem, um diferencial entre os FIIs da Vinci;
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Conta com um portfólio de imóveis bem localizados e contratos com empresas de alta qualidade;
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Tem previsão de renegociações e reajustes em cerca de 40% dos contratos nos próximos três meses.
Fundo sólido, mas com base de cotistas em queda
Mesmo com os sinais positivos, o fundo registrou queda na base de cotistas, fenômeno que pode estar relacionado à atual descrença de parte dos investidores no segmento de FIIs. Ainda assim, a consistência operacional e a gestão conservadora mantêm o VILG11 como uma opção sólida para quem busca renda passiva e valorização patrimonial de longo prazo.
Considerações finais
O desempenho recente do VILG11 mostra que, mesmo em um mercado desafiador, fundos com boa gestão, imóveis de qualidade e contratos bem negociados conseguem se destacar. O ciclo atual pode parecer desfavorável para FIIs, mas os fundamentos do VILG11 indicam potencial de valorização futura — especialmente se os juros começarem a ceder.
Para quem busca diversificação com foco em logística e segurança na geração de rendimentos, o VILG11 segue como um dos destaques da carteira da Vinci.
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