Enquanto investidores correm para os fundos imobiliários mais comentados nas redes sociais, um FII com potencial atrativo permanece longe dos holofotes. Estamos falando do BARI11, um fundo de papel com forte geração de renda, baixo risco de crédito e um dos maiores descontos frente ao valor patrimonial entre os fundos da categoria. Mas por que ele está tão barato? E será que vale a pena incluir esse ativo na carteira?
O que é o BARI11 e por que ele está em destaque?
O BARI11 é um fundo imobiliário focado em recebíveis (CRIs), ou seja, títulos de crédito atrelados a contratos de aluguel, financiamentos e outros ativos ligados ao setor imobiliário. Com carteira diversificada, sem alavancagem e exposição a operações de maior risco (high yield), o fundo busca gerar retornos mais robustos para seus cotistas — e tem conseguido.
Hoje, o BARI11 negocia com um desconto de 24% em relação ao seu valor patrimonial, um deságio que, segundo analistas, não se justifica pela qualidade da carteira e pelos resultados apresentados. Esse nível de desconto costuma ser associado a fundos problemáticos, mas não é o caso aqui.
Baixa inadimplência, diversificação e retorno acima da média
Um dos principais argumentos a favor do BARI11 está nos indicadores de crédito. O fundo possui:
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1.670 contratos ativos, com ticket médio de R$ 122 mil, o que garante pulverização e diluição de riscos.
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Apenas 43 contratos (cerca de 6% da carteira) com atraso superior a 90 dias, número considerado baixo para um fundo com perfil high yield.
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Zero alavancagem, o que significa que o fundo não assume dívidas para alavancar resultados, reduzindo o risco financeiro para o cotista.
Além disso, o fundo gera cerca de R$ 0,90 por cota, mas distribui R$ 0,80, mantendo uma “gordura” estratégica para sustentar a distribuição de rendimentos de forma linear. Vale lembrar que os FIIs são obrigados a distribuir 95% do lucro semestral, mas têm flexibilidade para gerenciar os fluxos ao longo dos meses.
Rentabilidade: IPCA+11,2% na média
A taxa média das operações do BARI11 impressiona. De acordo com o relatório mais recente:
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As operações indexadas ao IPCA oferecem retornos médios de IPCA+11,2%;
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Os ativos atrelados ao IGP-M chegam a IGP-M+13,8%.
Esses números são significativamente superiores à média do mercado de FIIs de papel, principalmente em um cenário de queda de juros. O investidor que compra cotas do BARI11 está adquirindo CRIs com taxas elevadas e ainda pagando um valor abaixo do patrimonial — o que amplifica o retorno potencial.
Por que o fundo está “esquecido”?
Segundo o analista Danilo Bastos, sócio da TIER Investimentos e especialista em fundos imobiliários, o BARI11 sofre de falta de visibilidade. “Infelizmente, os investidores têm o péssimo hábito de correr atrás do que está em alta nas redes sociais. Mas o investimento sério é feito com base em relatórios e análise fundamentalista”, destaca.
Essa “falta de hype” pode ser uma bênção disfarçada: quem está atento pode comprar um ativo sólido, com bom risco-retorno, antes que ele volte a atrair os olhares do mercado.
Como o investidor deve se posicionar?
Por ser um fundo com perfil mais agressivo, o BARI11 não é indicado para alocações muito grandes em uma única carteira. Danilo Bastos recomenda uma exposição de até 5% da carteira de fundos imobiliários, o que representa cerca de 2% a 3% do portfólio geral de investimentos, considerando uma carteira diversificada em múltiplas classes de ativos.
Essa alocação equilibrada permite ao investidor aproveitar a alta rentabilidade potencial sem comprometer o equilíbrio do portfólio em caso de volatilidade ou aumento de inadimplência.
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