O fundo imobiliário LVBI11, da VBI Real Estate, anunciou uma redução significativa no valor distribuído aos cotistas, passando de R$ 0,83 para R$ 0,75 por cota em março de 2025. Essa queda marca uma inflexão importante na trajetória do fundo, que tradicionalmente se destacava por vacância reduzida e previsibilidade nos rendimentos. No entanto, o cenário atual impõe novos desafios à gestão.
Redução dos rendimentos e uso da reserva
A distribuição de R$ 0,75 reflete exatamente o resultado recorrente do mês, sem complementações com reservas acumuladas, que somam R$ 0,28 por cota. A decisão de pagar apenas o que foi efetivamente gerado indica uma mudança na postura da gestão: foco na sustentabilidade dos rendimentos, ainda que isso represente menor atratividade momentânea para o cotista.
Embora o fundo possuísse margem para manter os R$ 0,83 utilizando parte da reserva, a escolha de preservar caixa é vista com bons olhos por analistas que priorizam a saúde financeira de longo prazo. Essa estratégia também permite à gestão recompor reservas ou usá-las em momentos pontuais de stress.
Vacância aumenta para 10,7% e impacta receita
O principal fator que motivou a queda no rendimento foi o aumento expressivo da vacância física, impulsionado pela devolução do imóvel de Aratu pela Infracommerce. Historicamente, o LVBI11 operava com vacância inferior a 3%, o que reforça o impacto atual: uma taxa de 10,7% representa mais que o triplo do padrão anterior do fundo.
A vacância também eleva os custos operacionais, já que imóveis desocupados geram despesas sem contrapartida de receita. Segundo estimativas da própria análise do gestor, a ocupação desses espaços poderia representar um acréscimo de até R$ 0,09 por cota, devolvendo o rendimento aos patamares anteriores.
Gestão pressionada a reagir com novas locações
A partir deste cenário, o foco da gestão passa a ser a recomposição da ocupação dos ativos. O portfólio conta atualmente com cinco módulos em fase avançada de negociação, nos empreendimentos de Itapevi, Aratu, Extrema e Cajamar. Caso esses contratos sejam concretizados, há potencial para aumento gradual nos rendimentos já nos próximos meses.
Além disso, 20% da área bruta locável do fundo está com contratos em revisão (revisional em aberto), o que pode trazer ganhos adicionais, desde que os reajustes consigam acompanhar a inflação e os níveis praticados no mercado.
Cotação e Valuation: desconto e limitações
Mesmo com o cenário desafiador, o valor de mercado do LVBI11 apresentou alguma recuperação, fechando o mês a R$ 104 por cota, contra um valor patrimonial de R$ 124,79. Esse desconto de aproximadamente 17% pode indicar uma oportunidade de entrada para investidores com visão de longo prazo — desde que a gestão consiga demonstrar capacidade de retomar ocupação e estabilidade nos pagamentos.
No entanto, a queda nos rendimentos limita o potencial de valorização imediata das cotas. Em um cenário de emissão futura, a distância entre valor de mercado e patrimonial pode dificultar operações tradicionais — embora o mercado venha adotando estratégias como aquisições pagas com cotas (modelo que vem sendo usado, por exemplo, pelo GGRC11).
Endividamento e riscos controlados
O fundo possui um nível de alavancagem considerado baixo, limitado à operação do ativo Aratu, com fluxo de caixa casado. Isso significa que, apesar da pressão nos rendimentos, o risco de endividamento excessivo ou de aumento de passivos não representa ameaça relevante no curto prazo.
Além disso, a inadimplência segue em patamar irrelevante, com índice de apenas 0,17%. Isso reforça que o problema atual é mais operacional — vacância e renegociação — do que financeiro.
Expectativas e próximos passos
A tendência é de que o fundo estabilize seus rendimentos em torno de R$ 0,75 enquanto não ocorrer a reocupação dos ativos vagos. Caso a gestão consiga efetivar os contratos em andamento e concluir as revisões de aluguel em aberto, é possível retomar os R$ 0,83 pagos anteriormente.
A pressão agora está sobre a capacidade da gestora em mostrar resultados concretos em locações — um teste direto da qualidade do portfólio e da estratégia da VBI.
O LVBI11 vive um dos momentos mais desafiadores de sua história recente. Com vacância alta e dividendos em queda, o fundo precisará provar sua resiliência. Para o investidor, o cenário exige cautela, mas também pode abrir oportunidades — especialmente para quem busca ativos descontados e está disposto a acompanhar a reestruturação com paciência.
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