Após meses enfrentando o que muitos classificaram como uma verdadeira “tempestade perfeita”, o fundo imobiliário de papel OJP11, gerido pela Ouro Invest, começa a dar sinais de estabilidade. Ainda assim, o cenário está longe de ser tranquilo: três ativos seguem gerando preocupação, seja por inadimplência, recuperação judicial ou entraves jurídicos, destrinchamos a situação atual desses CRIs, os impactos no fundo e o que os investidores devem observar com atenção.
Principais CRIs problemáticos: o que mudou?
- CRI Carvalho Hosken
Responsável por aproximadamente 5,5% do patrimônio do fundo, esse CRI chegou a inspirar esperança após a venda bilionária de ativos da Carvalho Hosken ao BTG. A expectativa era de pré-pagamento das dívidas com OJP11 — o que não se concretizou. Em vez disso, a empresa apenas quitou parcelas vencidas, mantendo a operação ativa mesmo com uma taxa anual elevada de CDI + 5,5%.
O aumento recente no saldo devedor indica acúmulo de juros, o que pode sugerir novo período de carência ou inadimplência velada. A falta de clareza sobre os pagamentos preocupa, especialmente considerando que a empresa ainda enfrenta forte endividamento.
- CRI Coteminas (em recuperação judicial)
Esse ativo também representa cerca de 5% do portfólio e está em recuperação judicial. O pagamento das parcelas ocorre parcialmente com base no fluxo de recebíveis de um shopping no Nordeste, e o valor do imóvel garantidor cobre mais que o dobro do saldo devedor.
Apesar da robustez da garantia, não houve amortizações extraordinárias recentes — o saldo está estagnado, e o risco permanece elevado, sobretudo pela frágil saúde financeira da Coteminas, afetada por concorrência chinesa e dificuldades no setor têxtil. A mudança na estrutura do CRI para amortização “bullet” (pagamento apenas no vencimento) também posterga a resolução da dívida.
- CRI Arkiplan: inadimplência formalizada
O caso mais grave atualmente envolve a incorporadora Arkiplan, que parou de pagar juros e amortizações desde fevereiro de 2025. Embora parte das parcelas tenha sido paga com receitas de vendas passadas, a empresa agora se recusa a vender as unidades ainda alienadas, já que o recurso seria direcionado diretamente ao CRI.
A gestão da operação recorreu tardiamente ao vencimento antecipado, iniciando um processo jurídico que ainda levará tempo até resultar em execução de garantias. Enquanto isso, esse ativo — que representa cerca de 3,5% da carteira — segue como um peso morto na geração de receita do fundo.
Distribuição de rendimentos: estabilidade ou miragem?
Mesmo com os desafios, o fundo surpreendeu em março ao distribuir R$ 1,40 por cota, valor acima da média dos últimos meses. O número, porém, levanta dúvidas: parte do mercado esperava esse impacto inflacionário apenas para abril, e os gestores não explicaram o motivo do salto atípico.
Atualmente, o fundo acumula R$ 1,07 por cota em reservas, o que sustenta a distribuição corrente de R$ 0,95 mensais — equivalente a um yield mensal de aproximadamente 1,20%, ainda competitivo entre os fundos de papel. Entretanto, esse retorno pode não compensar o risco elevado de exposição a CRIs com problemas estruturais e jurídicos prolongados.
Falhas de comunicação e transparência
Outro ponto que merece atenção é a deficiência na transparência dos relatórios gerenciais. Informações críticas sobre os CRIs inadimplentes ou em situação delicada não estão sendo atualizadas com clareza. Isso dificulta a análise de risco por parte dos investidores e levanta questionamentos sobre a governança e o compromisso informativo do gestor.
Exemplos como o CRI Arkiplan, só mencionado em relatórios de outros fundos (como o KIVL11), reforçam a necessidade de que o OJP11 traga maior detalhamento e periodicidade nas atualizações.
Vale o risco?
Apesar de o pior momento já parecer superado, o OJP11 segue com 14,2% de sua carteira comprometida por operações problemáticas. A reserva acumulada e o alto dividendo atual podem iludir investidores menos atentos, que deixam de considerar a fragilidade dos ativos em curso.
Para perfis mais conservadores, talvez seja mais prudente optar por fundos que ofereçam menor retorno, mas com portfólios mais sólidos e menos vulneráveis à inadimplência e disputas judiciais.
O OJP11 representa bem os dilemas enfrentados por fundos de papel em momentos de inadimplência concentrada. A performance recente parece promissora, mas ainda há muitas variáveis em aberto. Quem investe precisa monitorar de perto a evolução das operações com Carvalho Hosken, Coteminas e Arkiplan, bem como exigir mais clareza por parte da gestão.
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