Criado em 2024, o fundo imobiliário VGRI11, gerido pela Valora, chega ao primeiro ano de vida enfrentando uma situação alarmante. Com alavancagem acima de 60% e um portfólio com imóveis de baixa liquidez, o fundo já é apontado por analistas como uma “granada sem pino”, prestes a explodir nas mãos dos cotistas. A combinação de dívida elevada, ausência de caixa e pressão por vendas de ativos preocupa o mercado e levanta dúvidas sobre a sustentabilidade do fundo.
Rendimento atrativo esconde riscos graves
Apesar da distribuição de R$ 0,12 por cota no último mês, o fundo atraiu cerca de 2.200 novos cotistas, muitos dos quais podem ter sido seduzidos pelo dividend yield elevado — próximo de 1,5% ao mês. No entanto, especialistas alertam que o retorno atual não compensa o risco embutido na estrutura financeira do fundo.
A alavancagem, que já nasceu acima de 60%, compromete seriamente a capacidade do fundo de honrar seus compromissos. Atualmente, o VGRI11 possui cerca de R$ 1 bilhão em ativos, mas apenas R$ 5 milhões em aplicações financeiras de liquidez imediata, o que dificulta o enfrentamento de obrigações de curto prazo.
CRI emergencial e tentativa de fôlego
Para reduzir a pressão no caixa, a Valora realizou uma operação de CRI no valor de R$ 65 milhões, atrelado ao IPCA + 8,5%, utilizado para quitar parte da aquisição do ativo BM 336, negociado com o fundo VINO. A medida deu alívio momentâneo, mas não resolve o problema estrutural da dívida — que continuará crescendo se nenhuma outra ação for tomada.
Além disso, a gestora já adiou o pagamento de compromissos com o fundo BIS, empurrando parcelas futuras para tentar equilibrar o fluxo financeiro. Mas o horizonte de 2025 preocupa: os pagamentos projetados saltam para cerca de R$ 20 milhões, sem haver, até agora, fonte segura para cobrir esse montante.
Venda urgente de ativos e impacto no portfólio
A única solução viável no curto prazo seria a venda de ativos — mas isso traria consequências para a qualidade do portfólio. O melhor e mais líquido imóvel do fundo é o Cidade Jardim, cogitado por analistas como possível alvo de aquisição pelo PVBI11. No entanto, o próprio PVBI também enfrenta dificuldades de captação.
A venda desse ativo geraria caixa, mas deixaria o fundo com um portfólio ainda mais frágil, concentrado em imóveis de padrão B e localizações pouco atrativas. Além do Cidade Jardim, os principais ativos são o Brazilian Financial Center e um imóvel no Rio de Janeiro adquirido junto ao VINO — ambos de liquidez limitada.
Fundo ganha cotistas, mas carrega risco elevado
Mesmo com o cenário adverso, o número de cotistas subiu de 9.800 para cerca de 12.000, o que levanta preocupação sobre o nível de informação dos investidores entrantes. Sem uma mudança estrutural urgente, o fundo pode seguir o mesmo caminho do XPPR11 — marcado por inadimplência, vendas forçadas de ativos e perda de valor patrimonial.
A Valora terá de agir rapidamente para evitar a deterioração completa do fundo. A venda de ativos, renegociação de dívidas e reestruturação da carteira serão essenciais para que o VGRI11 não se torne o próximo caso emblemático de colapso no mercado de fundos imobiliários alavancados.
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