O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) deverá arcar com R$ 285 milhões em obrigações até dezembro de 2025. A informação consta nos relatórios oficiais do fundo, que esclarecem a estrutura da dívida, composta por parcelas referentes a aquisições recentes, como o Shopping Praia de Belas, Jundiaí Shopping e ativos do portfólio SN.
A dívida total do XPML11 gira em torno de R$ 600 milhões, sendo que aproximadamente 47% vence até o final de 2025. A gestão do fundo afirma que há três alternativas para lidar com os vencimentos: emissão de cotas, venda de ativos ou rolagem das dívidas.
Entenda a origem e o perfil da dívida do XPML11
O valor de R$ 285 milhões se refere a parcelas contratuais já previstas:
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R$ 17 milhões – 2ª parcela da aquisição do Shopping Praia de Belas
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R$ 63 milhões – 2ª parcela da aquisição do Jundiaí Shopping
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R$ 205 milhões – 3ª parcela da aquisição do portfólio SN
Esses valores são corrigidos por indexadores como IPCA ou CDI e têm vencimentos entre 2025 e 2027. A principal fonte de alavancagem utilizada pelo XPML11 foram os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com vencimentos longos, entre 2030 e 2036, emitidos em 2018 e 2021. Além disso, o fundo também utilizou estrutura de “vendedor financeiro”, com prazo menor.
Alavancagem está controlada, segundo relatório oficial
De acordo com o relatório gerencial de maio de 2025, o índice de alavancagem do XPML11 está em 25,9%, inferior à média histórica de 26,5%. Em 2022, o índice chegou a 42,8% após a compra do Shopping da Bahia, sendo reduzido posteriormente por meio de emissão de cotas.
O fundo possui cerca de R$ 425 milhões em caixa e patrimônio avaliado em R$ 7,8 bilhões. Com isso, a relação entre ativo e passivo é de 14 vezes, superior à de outros FIIs do setor, como o VISC11 (com R$ 3,8 bilhões em ativos e R$ 532 milhões em obrigações, ou 7 vezes).
Quais são as alternativas da gestão?
A administração do XPML11 avalia três estratégias principais para cobrir os vencimentos até o fim de 2025:
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Emissão de cotas: O fundo pode realizar nova oferta de cotas para captar recursos. O desafio será evitar diluição patrimonial dos cotistas, caso a emissão ocorra abaixo do valor patrimonial por cota (VPC).
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Venda de ativos: Com patrimônio de R$ 7,8 bilhões, a venda de cerca de 4% dos imóveis resolveria a obrigação de curto prazo. No entanto, essa opção pode reduzir o volume de dividendos distribuídos temporariamente.
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Renegociação da dívida: A administração pode reestruturar os pagamentos, prorrogando prazos e ajustando condições contratuais. A maior parte da dívida atual está concentrada em um único compromisso — a parcela de R$ 205 milhões do portfólio SN.
Portfólio premium é trunfo da estratégia
O XPML11 detém participações relevantes em shoppings de alto padrão e excelente localização, como o Shopping Pátio Higienópolis, Catarina Fashion Outlet, Shopping Cidade São Paulo e Jundiaí Shopping. Essa carteira diversificada e com alta liquidez facilita a monetização em caso de necessidade de venda de ativos.
Além disso, o fundo arrecadou R$ 691 milhões em receitas nos últimos 12 meses, provenientes de aluguéis e taxas, reforçando sua capacidade de geração de caixa mesmo em cenário de alavancagem.
Comparativo com outros fundos de shopping
A alavancagem moderada do XPML11 contrasta com outros fundos do segmento. Enquanto o XPML11 possui relação ativo/dívida de 14x, o VISC11 opera com uma relação de 7x. Ambos utilizam a estratégia de alavancagem para acelerar aquisições, aproveitando janelas de mercado, sem comprometer a sustentabilidade financeira.
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