Mesmo após a recuperação expressiva dos fundos imobiliários (FIIs) desde dezembro de 2024, alguns ativos seguem negociados com desconto em relação ao valor patrimonial e pagando dividendos elevados. Nesta análise destacamos três FIIs — VISC11, XPML11 e BTLG11 — que oferecem renda passiva mensal isenta de IR e boa perspectiva para o médio prazo.
O desempenho recente dos FIIs
Desde o pico da Selic em 2024, os fundos imobiliários se valorizaram, acompanhando a expectativa de queda de juros para 2026. Mas muitos ainda negociam abaixo do valor patrimonial, com P/VP inferior a 1. Veja a evolução das cotas e dos dividendos nos últimos 12 meses para os três FIIs:
| Fundo | Cota atual (R$) | Dividend yield (12m) | P/VP | Vacância (%) | Valorização cota (12m) |
|---|---|---|---|---|---|
| VISC11 | 104 | 9,28% | 0,84 | 5,5 | +0,13% |
| XPML11 | 104 | 10,62% | 0,89 | 4,0 | +2,0% |
| BTLG11 | 100 | 9,39% | 0,96 | 1,0 | +9,0% |
O VISC11 investe em shopping centers e ainda sente os efeitos da alta de juros, mas já mostra sinais de recuperação. Com patrimônio superior a R$ 3,5 bilhões, taxa de vacância em queda (atualmente em 5,5%) e um dividend yield de 9,28% nos últimos 12 meses, o fundo negocia a um P/VP de 0,84, indicando desconto de cerca de 16% em relação ao valor dos imóveis.
Apesar da cota ter se mantido estável no ano, a queda dos juros prevista para os próximos trimestres tende a impulsionar o consumo e, consequentemente, a receita dos shoppings.
XPML11: maior exposição ao varejo
O XPML11, também focado em shopping centers, tem um dos maiores patrimônios entre os FIIs do setor, com R$ 6,6 bilhões e quase 600 mil cotistas. A vacância caiu para apenas 4%, e o fundo paga dividendos acima de 10% ao ano, isentos de IR, com um P/VP de 0,89.
O ativo se recuperou bem desde o final de 2024, saindo de R$ 90 para R$ 104, mas ainda oferece potencial de valorização adicional.
BTLG11: destaque em galpões logísticos
Já o BTLG11, administrado pelo BTG Pactual, aposta em galpões logísticos, um segmento menos sensível à atividade econômica. O fundo tem patrimônio superior a R$ 4,5 bilhões, vacância mínima (1%) e dividendos em torno de 9,39% nos últimos 12 meses. Além disso, seu P/VP de 0,96 indica que ainda está abaixo do valor patrimonial.
Os galpões, localizados principalmente em São Paulo, atendem grandes empresas de e-commerce e varejo, com contratos mais longos e menor rotatividade.
Por que investir em FIIs em 2025?
Além da renda mensal e da isenção de imposto de renda para pessoas físicas, os fundos imobiliários continuam atraentes devido ao cenário de queda dos juros e da inflação controlada. Embora eventos externos, como tarifas sobre o Brasil nos EUA, possam gerar volatilidade, a tendência de longo prazo é positiva para o setor.
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