O fundo imobiliário CPSH11, gerido pela Capitânia, tem chamado a atenção dos investidores pelo seu desempenho robusto, dividendos consistentes e portfólio qualificado de shoppings. Cotado atualmente próximo dos R$ 9, o fundo entrega um dividend yield de 13,39% ao ano, o que equivale a mais de 1% ao mês, mesmo operando com um P/VP de apenas 0,77, ou seja, com 23% de desconto sobre seu valor patrimonial.
Mas será que o CPSH11 é, de fato, o melhor fundo base 10 do segmento de shoppings atualmente? Vamos analisar os principais dados e expectativas para este fundo em 2025.
Destaques do CPSH11: dividendos, desconto e portfólio sólido
Rentabilidade e desconto
Com rendimentos mensais estáveis de R$ 0,10 por cota desde janeiro de 2025, o fundo demonstra consistência, mesmo em um cenário desafiador. O valor distribuído em fevereiro (R$ 7,96 milhões) foi superior ao resultado líquido do mês (R$ 7,15 milhões), compensado por um resultado acumulado anterior — o que mostra uma gestão ativa na manutenção dos proventos.
O preço justo estimado da cota é de R$ 11,71, o que representa uma potencial valorização de mais de 30% caso o mercado corrija o desconto atual.
Crescimento operacional e perfil dos ativos
Taxa de ocupação e vendas
Com uma taxa de ocupação de 95,5%, o fundo demonstra vacância física baixa e estável. A mediana de crescimento nas vendas por metro quadrado entre janeiro de 2024 e janeiro de 2025 foi de 10%, enquanto o resultado operacional por m² subiu 12%. Esses dados reforçam a evolução operacional do portfólio.
Portfólio de alto padrão
O CPSH11 tem participação em 10 shoppings centers distribuídos em quatro estados, com maior concentração em São Paulo (65%) e Ceará (18%). O shopping com maior peso é o de Novo Hamburgo (20,6%). Os ativos são bem localizados e voltados ao público de maior poder aquisitivo, o que tende a gerar maior resiliência em momentos de crise.
Liquidez, número de cotistas e abertura ao varejo
O fundo é relativamente recente: foi lançado em fevereiro de 2023 como produto voltado apenas a investidores qualificados. A partir de 2024, abriu-se ao público em geral, o que impulsionou o número de cotistas para mais de 15 mil e garantiu uma liquidez média diária superior a R$ 4 milhões — ponto muito positivo para o investidor que preza por flexibilidade.
Pontos de atenção: passivos e transparência
Apesar do desempenho financeiro positivo, um dos pontos críticos do CPSH11 é a falta de transparência nas informações sobre suas dívidas. O fundo possui obrigações de aquisição de R$ 112 milhões, além de outras contas a pagar de R$ 1,6 milhão. No entanto, o relatório não detalha:
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Origem das dívidas (quais shoppings ou CRIs)
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Condições de pagamento
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Cronograma de amortizações
Essas lacunas dificultam uma avaliação mais precisa do risco de crédito e minam a confiança na gestão, especialmente considerando o histórico controverso da Capitânia com outros fundos.
Capacidade de geração de caixa
O caixa atual do fundo é de apenas R$ 1,3 milhão, considerado baixo frente ao total de obrigações. No entanto, o CPSH11 possui mecanismos para geração de caixa caso necessário:
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R$ 23 milhões em ativos de renda fixa que podem ser resgatados
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R$ 94 milhões investidos em outros FIIs estratégicos
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Imóveis do portfólio (shoppings) que podem ser vendidos parcialmente
Ou seja, embora o caixa direto seja pequeno, o fundo conta com reservas mobilizáveis que podem sustentar os pagamentos em momentos de aperto.
Comparativo com outros FIIs base 10 de shopping
Dentro do universo dos FIIs de base 10 voltados ao setor de shoppings, o CPSH11 se destaca frente ao BBIG11 e ao AJFI11. Os principais diferenciais são:
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Portfólio de ativos premium com forte desempenho
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Desconto relevante (P/VP de 0,77)
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Dividend yield elevado e constante
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Baixa vacância e crescimento operacional
Vale a pena investir no CPSH11 em 2025?
Para quem busca um fundo imobiliário com foco em renda, que paga mais de 1% ao mês, possui ativos de qualidade e ainda negocia com desconto, o CPSH11 pode ser uma excelente escolha — desde que o investidor esteja ciente dos riscos relacionados à gestão e à transparência das dívidas.
Dica: Antes de investir, estude o relatório gerencial, acompanhe os próximos rendimentos e avalie se o perfil de risco do fundo está alinhado com seus objetivos financeiros.
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