Com alavancagem elevada e fluxo de caixa desafiador para os próximos dois anos, o fundo imobiliário ALZR11 intensificou a estratégia de reciclagem de portfólio, visando preservar sua capacidade de distribuir rendimentos aos cotistas. A venda recente de um imóvel com cláusula de renda garantida reforça o caixa do fundo sem comprometer o fluxo de dividendos no curto prazo.
Venda estratégica com renda garantida por 30 meses
Um dos movimentos mais relevantes foi a venda do imóvel localizado em Santana (SP), negociado por R$ 23 milhões com a Diálogo Engenharia. A operação prevê que o fundo continue recebendo aluguel do ativo pelos próximos 30 meses, mesmo após a venda. Essa estrutura diferenciada garante um lucro de aproximadamente R$ 10 milhões, com impacto direto de R$ 0,08 por cota em um primeiro momento e mais R$ 0,03 por cota mensais nos 39 meses seguintes.
Expansão de imóvel e impacto positivo nos aluguéis
Outro destaque do mês foi a expansão do imóvel Scalata Center, financiada com R$ 30 milhões liberados pela estrutura de CRI, parte em dinheiro e parte em título. A obra foi paga pelo locatário e reembolsada pelo fundo, aumentando o aluguel recebido e o cap rate do ativo. A gestão reforça que expansões como essa costumam gerar retornos superiores aos de aquisições tradicionais.
Dividendos estáveis e geração de reservas
Apesar dos desafios operacionais, ALZR11 segue distribuindo R$ 0,81 por cota, com consistência nos últimos meses. Em março, o fundo formou uma reserva adicional de quase R$ 0,10 por cota, o que dá margem de segurança para a continuidade dos pagamentos. A estimativa para o primeiro semestre de 2025 é manter o intervalo entre R$ 0,79 e R$ 0,81 por cota.
Caixa pressionado e compromissos elevados
O fundo dispõe atualmente de cerca de R$ 200 milhões em caixa, valor que pode parecer confortável à primeira vista. No entanto, as projeções de pagamentos com amortização de CRIs e aquisições de imóveis mostram um fluxo pesado especialmente em 2025 e 2026.
Projeção do fluxo financeiro:
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2025:
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R$ 23 milhões em amortização de CRIs
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R$ 95 milhões em compromissos com compras de ativos
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2026:
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R$ 32 milhões a pagar em CRIs
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R$ 24 milhões a receber de vendas parceladas
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A partir de 2027:
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O fluxo recua para a faixa de R$ 35 a R$ 40 milhões anuais
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Esses dados indicam que o fundo precisa manter a estratégia de reciclagem para não comprometer a liquidez nem a capacidade de honrar suas obrigações futuras.
Alavancagem sob controle, mas no limite
A alavancagem do ALZR11 atingiu cerca de 35%, o que é considerado elevado para fundos imobiliários e pode trazer desconforto para investidores mais conservadores. O aumento ocorreu em um curto espaço de tempo, e agora a gestão busca vender ativos pontualmente para reequilibrar o caixa e reduzir o endividamento.
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