O fundo imobiliário TGAR11 segue enfrentando um ambiente de mercado desafiador, marcado por forte desvalorização das cotas e retração nos preços de ativos de risco. No entanto, a gestão optou por manter a distribuição de R$ 1 por cota em fevereiro, demonstrando confiança na estrutura do fundo e na consistência do portfólio.
Apesar de oscilações no valor de mercado, o fundo conseguiu preservar o pagamento de rendimentos graças ao uso de reservas acumuladas e à maturidade de parte significativa de seus empreendimentos, que já ultrapassaram a fase de construção e concentram-se agora na geração de receita.
Valorização recente e volatilidade no mercado
Após uma queda expressiva de aproximadamente 75% em 2023, o TGAR11 chegou a registrar uma recuperação pontual de 22%, seguida de nova retração de 10%. Essa volatilidade tem refletido o humor dos investidores diante de ativos com maior risco, como os fundos de desenvolvimento.
Ainda assim, a cota de mercado fechou recentemente em torno de R$ 85, acima dos R$ 80 do mês anterior, embora ainda bem distante do valor patrimonial, atualmente em R$ 113,90. Isso representa um desconto superior a 25% — fator que pode atrair investidores mais arrojados.
Portfólio resiliente: ativos performados e geração de caixa
Mais de 80% do patrimônio do TGAR11 está alocado em ativos já performados — ou seja, empreendimentos com obras concluídas e com menor risco operacional. Isso inclui imóveis com geração de receita prevista e etapas urbanísticas avançadas, com VGV (Valor Geral de Vendas) superior a R$ 23 milhões.
Além disso, a gestão informou que o fundo ainda possui cerca de R$ 110 milhões em investimentos a realizar, mas conta com caixa suficiente e a possibilidade de vender posições em outros fundos para se capitalizar, se necessário.
Inadimplência sob controle mesmo em setores sensíveis
O relatório de fevereiro destacou níveis baixos de inadimplência em todos os segmentos do fundo:
- Urbanismo: 4,58%
- Incorporação: 2,91%
- Multipropriedade (Aqualand Resort): ligeiramente maior, mas sazonal
Segundo a gestão, esse leve aumento se dá pela concentração de vendas no fim e início do ano, o que naturalmente amplia os riscos de inadimplência. Ainda assim, os níveis permanecem dentro da normalidade.
Venda de posições e reforço de liquidez
No mês analisado, o fundo realizou a venda de três posições, totalizando cerca de R$ 25 milhões, o que reforça a capacidade de adaptação da carteira. Parte desses recursos foi direcionada ao pagamento de obrigações e à manutenção dos dividendos.
Dividendos: manutenção estratégica em meio à pressão
O pagamento de R$ 1 por cota, mesmo em um cenário de geração de apenas R$ 0,95 por cota no mês, foi possível graças às reservas acumuladas. Isso demonstra uma estratégia deliberada da gestão em manter a atratividade do fundo para os cotistas, mesmo diante das dificuldades operacionais.
O dividend yield, que havia recuado nos últimos meses, voltou a subir — não por aumento na distribuição, mas por efeito da queda no preço das cotas. Ainda assim, esse movimento reforça a percepção de oportunidade para investidores com visão de longo prazo.
Desconto patrimonial pode representar oportunidade
Com um portfólio consolidado e mais de sete anos de histórico no setor de desenvolvimento imobiliário, o TGAR11 negocia hoje com um expressivo desconto sobre o seu valor patrimonial. Para investidores que compreendem os riscos do setor e têm conhecimento em incorporação, o fundo pode representar uma oportunidade de entrada com margem de segurança.
O TGAR11 permanece pressionado pelas condições adversas do mercado, mas demonstra resiliência ao manter dividendos e ao apostar na força do seu portfólio. A gestão reforça que o fundo está preparado para enfrentar os desafios atuais, contando com ativos performados, vendas recentes e reservas para sustentar a distribuição.
Para o investidor que compreende o setor de incorporação e está disposto a assumir riscos de curto prazo em busca de valorização futura, o TGAR11 ainda pode ser uma peça estratégica dentro de uma carteira diversificada.
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