O fundo imobiliário BTHF11 tem ganhado destaque entre os investidores nos últimos meses. Após sofrer uma forte queda com a integralização das cotas do antigo BCFF, o fundo iniciou um movimento de recuperação, com suas cotas atualmente sendo negociadas a R$ 8,22 no mercado secundário, ainda com cerca de 20% de deságio em relação ao valor patrimonial de R$ 10,16.
Além disso, o fundo está na prévia da carteira teórica do IFIX, com possível entrada definitiva em maio de 2025, o que pode impulsionar sua liquidez e visibilidade.
Entrada no IFIX e potencial de valorização
A entrada do BTHF11 na carteira do IFIX é um fator técnico relevante. Fundos listados no índice tendem a atrair mais investidores institucionais e pessoas físicas que acompanham os principais ativos do setor. Isso pode impulsionar tanto a liquidez quanto a valorização das cotas, caso o mercado antecipe o movimento.
Composição do portfólio: diversificação e controle de riscos
O portfólio do BTHF11 é considerado bastante diversificado, combinando CRIs, fundos de papel, fundos de tijolo e imóveis físicos. Essa estratégia híbrida tem como objetivo mitigar riscos e oferecer estabilidade na distribuição de rendimentos.
Alocação por classe de ativos:
- Caixa: ~9%
- CRIs: ~16%
- Fundos de papel: ~28%
- Fundos de tijolo: ~29%
- Imóveis físicos (Z Tower e Pátio Maceió): ~19%
Apesar de contar com algumas operações repetidas nos CRIs, os percentuais são pequenos. A maior exposição individual representa apenas 1,34% do portfólio total, garantindo baixo risco de concentração.
A taxa média das operações de CRI é atrativa, com IPCA + 10,37% e CDI + 3,17%, embora a marcação a mercado possa gerar variações pontuais nos rendimentos.
Fundos investidos: atenção ao conflito de interesse
O fundo possui participações relevantes em ativos da própria gestora, como o BTCI (7,88%) e o próprio BTH, o que levanta a necessidade de acompanhamento por parte dos cotistas quanto a possíveis conflitos de interesse.
Além desses, a carteira inclui fundos como HTMX, IRIM, BTYU e CANIP, alguns deles monoativos e de menor liquidez, mas com potencial de retorno em momentos de ciclo de valorização do mercado.
Imóveis físicos geram receita complementar
A presença de dois imóveis físicos — Z Tower e Pátio Maceió — responde por cerca de 18% a 19% da carteira do fundo. Em março de 2025, a receita gerada pelos ativos somou R$ 1,2 milhão, representando uma fonte complementar de renda recorrente, embora sazonal.
Expectativa de dividendos entre R$ 0,92 e R$ 0,98 por cota
O BTHF11 distribuiu R$ 0,92 por cota no último mês, com lucro líquido de R$ 9,4 milhões e leve constituição de reserva para estabilidade futura. A expectativa é de que o fundo mantenha essa faixa de distribuição (R$ 0,92 a R$ 0,98), especialmente considerando a consistência dos recebíveis e a gestão ativa do portfólio.
A sensibilidade da carteira indica que, mesmo com o valor atual da cota no mercado (R$ 8,25), há um retorno atrativo, com projeções de CDI + 3,8% e IPCA + 12,7%, destacando principalmente o potencial de valorização dos fundos de tijolo adquiridos com deságio.
Queda anterior e movimento de recuperação
A forte queda das cotas do BTHF11 foi causada pela migração forçada de cotistas do BCFF, que resultou em pressão vendedora intensa. O fundo chegou a ser negociado abaixo de R$ 6,40 por cota. Desde então, tem se recuperado gradualmente, embora ainda esteja distante do valor patrimonial.
Com mais de 325 mil cotistas, o BTHF11 se apresenta como uma alternativa interessante para investidores que buscam renda passiva com diversificação e potencial de valorização. A entrada no IFIX, aliada ao portfólio híbrido e à boa gestão de risco, reforça essa tese.
No entanto, é preciso acompanhar de perto questões como:
- Conflito de interesse nas alocações intra-casa
- Liquidez dos fundos investidos
- Marcação a mercado de CRIs com duration elevado
Ainda assim, o atual deságio de quase 20% oferece uma margem de segurança adicional para o investidor que busca equilíbrio entre retorno, diversificação e potencial de valorização patrimonial.
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