O fundo imobiliário BARI11 (Barigui Renda Imobiliária), hoje sob gestão do Pátria Investimentos, encerrou março de 2025 com uma performance financeira que surpreende positivamente, mas ainda assim segue sendo negociado com um dos maiores deságios do setor: quase 20% abaixo do seu valor patrimonial. Enquanto distribui R$ 0,95 por cota, o fundo acumula uma reserva de R$ 0,38 e apresenta um rendimento anualizado próximo de IPCA+10%, chegando a 16% ao ano na sensibilidade do portfólio.
Apesar desses números atrativos, o BARI11 ainda sofre com o que muitos analistas interpretam como desconhecimento generalizado do mercado sobre sua estratégia de crédito pulverizado com garantia real, também conhecida como home equity.
Entendendo a estrutura do BARI11
Com aproximadamente 85% do patrimônio líquido alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e 10% em cotas de outros fundos imobiliários, o BARI11 mantém um portfólio predominantemente indexado à inflação — 67% dos ativos estão atrelados ao IPCA, 16% ao IGP-M e apenas 2% ao CDI. O prazo médio dos CRIs é de 3,5 anos, com um spread médio de 1,48%, e uma taxa interna de retorno ponderada de IPCA+9,33%.
A carteira é composta majoritariamente por operações de home equity (aproximadamente 62%), o que significa que os contratos têm como garantia imóveis residenciais. O fundo possui 1.657 contratos ativos, com um ticket médio de R$ 122 mil e LTV (Loan-to-Value) médio de 61%, o que ainda garante uma margem de segurança em caso de inadimplência.
Inadimplência: percepção de risco maior do que o real?
A inadimplência acima de 90 dias é um dos pontos que mais geram dúvida entre investidores: cerca de 9% do saldo devedor total está nessa situação, correspondente a 70 contratos em processo de renegociação ou execução. Apesar disso, todas as operações do portfólio seguem adimplentes até o momento, sem registros de prejuízo efetivo na carteira.
Diferente de outros fundos com estrutura similar, como o KCRE11, o BARI11 não conta com tranches subordinadas que absorvam eventuais perdas por inadimplência — o que aumenta o risco teórico, mas não tem se traduzido em perdas práticas até agora. É essa ausência de amortecedores explícitos que pode estar alimentando o receio de parte do mercado.
Patrimônio, liquidez e cotistas
O valor patrimonial do fundo fechou março em R$ 91,26 por cota, enquanto a cotação no mercado secundário girava em torno de R$ 73,70, mantendo o deságio em aproximadamente 19,2%. A liquidez diária é razoável, embora tenha sofrido leve queda no número de cotistas — atualmente são cerca de 35,6 mil investidores, número praticamente igual ao registrado em abril de 2024.
Por que o mercado ignora o potencial do BARI11?
O principal fator que parece justificar o forte desconto das cotas é a falta de entendimento sobre o modelo de home equity e a forma como os riscos são distribuídos dentro da carteira. Muitos investidores ainda associam inadimplência diretamente à perda de capital, sem considerar os mecanismos de garantias e a duração média das operações.
Outro ponto é a impressão de que, após a mudança de gestão para o Pátria, o fundo teria sido deixado em segundo plano — uma percepção que, embora não confirmada, também pesa no sentimento de mercado.
Qualidade dos ativos e diversificação
O portfólio do fundo é composto por operações diversificadas, com exposição a setores como varejo, hotelaria, logística e escritórios. Além disso, os fundos imobiliários investidos são nomes bem conhecidos no mercado, como RBRY11, KNSC11, RZTR11, CVBI11, HCTR11, entre outros, todos com foco em crédito estruturado, o que proporciona uma exposição indireta ao setor de papel.
Distribuições e reservas: consistência no pagamento
A distribuição de R$ 0,95 por cota em março foi possível graças ao bom desempenho da carteira, influenciado especialmente pela inflação do mês de fevereiro. Além disso, o fundo manteve uma reserva de R$ 0,38 por cota, o que representa um bom colchão para manutenção dos rendimentos nos próximos meses.
Com um rendimento projetado de 16% ao ano, reservas acumuladas, inadimplência sob controle e uma carteira robusta de CRIs, o BARI11 parece penalizado mais pela falta de entendimento e aversão ao desconhecido do que por problemas reais de gestão ou risco. Se a nova administração do Pátria conseguir melhorar a comunicação com o mercado e aumentar a transparência sobre as garantias e estrutura dos ativos, o fundo tem potencial para reduzir o deságio e atrair mais investidores.
Para quem busca renda passiva indexada à inflação com alto retorno, o BARI11 pode ser uma oportunidade subestimada — desde que o investidor entenda os riscos envolvidos e aceite a estrutura diferenciada de home equity.
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