Com a recente transformação de fundo base 100 para base 10, o ALZR11 tornou-se uma das alternativas mais acessíveis da Bolsa para investidores em fundos imobiliários de tijolo. A medida, feita por meio de um desdobramento de cotas, tornou o ativo mais atraente ao ampliar a base de investidores com menor capital. Porém, por trás dos dividendos consistentes e da gestão ativa, há um ponto de atenção: o alto nível de alavancagem.
Cotas mais acessíveis, dividendos atrativos e desconto no P/VP
Após o desdobramento, o preço de negociação das cotas caiu para a faixa dos R$ 10, mas o valor patrimonial segue em torno de R$ 10,40. Isso significa que o ALZR11 opera com leve desconto — o P/VP está em 0,96. Nos últimos 12 meses, o fundo entregou um dividend yield acumulado de 9,26% e, em março de 2025, pagou R$ 0,83 por cota, superando a faixa projetada pela gestão (entre R$ 0,79 e R$ 0,81).
Além disso, o fundo conta com liquidez média diária de R$ 2,7 milhões, mais de 152 mil cotistas e patrimônio de R$ 1,27 bilhão.
Portfólio diversificado e contratos sólidos
O ALZR11 é gerido pela Alianza e possui 23 imóveis no portfólio, com foco em edifícios comerciais e galpões logísticos. Os ativos estão majoritariamente localizados na Grande São Paulo e divididos em cinco tipologias: imóveis comerciais, galpões secos, refrigerados, data centers e ativos de renda urbana.
Entre os inquilinos, destacam-se empresas como BRF, Açaí, Balducco, AliT e Escale, o que garante forte diversificação. Outro diferencial está no perfil contratual: 100% dos contratos são atípicos, com duração média de 9,9 anos — alguns ultrapassando os 19 anos, como o contrato com o Açaí no Guarujá.
Além disso, o fundo opera com vacância física e financeira zeradas: todos os imóveis estão ocupados e com aluguéis pagos em dia.
Índice de reajuste e perspectiva de receita
Os contratos de locação do fundo são reajustados anualmente pelo IPCA. Ainda que os meses de abril e maio não tragam reajustes, o segundo semestre tende a reforçar o caixa com aumentos previstos nos aluguéis. Isso pode elevar os rendimentos futuros, com repasses positivos aos cotistas.
Outro ponto favorável está na transparência da gestão, que divulga relatórios detalhados com informações completas sobre os contratos, imóveis e evolução da receita.
Alavancagem acima de 40% preocupa para médio prazo
O ponto de atenção para investidores está na alavancagem. Atualmente, o fundo possui cerca de R$ 501 milhões em dívidas (via CRIs e obrigações por aquisições), contra um caixa de R$ 205 milhões — valor suficiente para cobrir apenas os compromissos de 2025 e 2026.
Conforme detalhado no relatório de março de 2025, a dívida representa 43% do patrimônio líquido e 34% dos ativos totais. A gestão admite que, para honrar os compromissos a partir de 2027, o fundo precisará recorrer à venda de ativos ou à realização de uma nova emissão de cotas.
Desembolso futuro x geração de caixa
A maior parte da dívida é referente à aquisição de novos imóveis em 2024. Embora essas aquisições aumentem o potencial de receita, também pressionam o fluxo de caixa. Somente em 2025, estão previstos R$ 96 milhões em amortizações; em 2026, esse valor sobe para mais de R$ 104 milhões.
Por outro lado, o fundo ainda tem valores a receber por ativos já vendidos, mas o montante é inferior ao que precisa desembolsar, o que pode gerar necessidade de medidas de capitalização.
Reserva de lucros e distribuição estável
Apesar da pressão da dívida, o ALZR11 mantém uma reserva de lucro de R$ 0,09 por cota, o que contribui para estabilidade nos rendimentos mesmo em meses de menor arrecadação. A gestão também demonstrou capacidade de superar as metas de distribuição — o pagamento de março foi maior que o previsto.
Essa consistência, aliada à boa performance operacional, reforça a atratividade do fundo no curto prazo, especialmente entre investidores que buscam renda passiva com ativos de perfil conservador e contratos longos.
Oportunidade com atenção redobrada
O ALZR11 se consolida como uma excelente opção de FII base 10, com sólida gestão, imóveis de qualidade, contratos atípicos e inquilinos relevantes. A ausência de vacância e os dividendos consistentes fortalecem sua posição no mercado.
Entretanto, o investidor deve acompanhar com atenção os desdobramentos da alavancagem. Embora o caixa atual cubra os compromissos dos próximos dois anos, a partir de 2027 será necessário tomar decisões estratégicas para preservar a saúde financeira do fundo.
Para quem busca ativos acessíveis e com bons fundamentos, o ALZR11 é uma alternativa relevante — mas exige acompanhamento ativo e visão de longo prazo.
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