O fundo imobiliário PVBI11 registrou um novo agravamento em sua situação operacional, com a vacância saltando para 23%, o maior nível dos últimos meses. A alta se deve à rescisão de contratos relevantes, como o do China Construction Bank, e à saída programada de outros inquilinos, como a Energy, prevista para setembro.
Apesar da localização premium dos imóveis — todos situados em regiões nobres de São Paulo — o fundo sofre com a fuga de locatários que buscam preços mais competitivos em áreas alternativas. A estratégia de manter o valor do metro quadrado elevado vem gerando dificuldades para reocupação das lajes vagantes.
Atualmente, o fundo distribui R$ 0,50 por cota, com um dividend yield anualizado de aproximadamente 8%, considerando a cotação de mercado em torno de R$ 76. No entanto, analistas apontam que, com o impacto da nova vacância, a receita pode cair 14 centavos por mês, pressionando a distribuição para algo próximo de R$ 0,45 ou até R$ 0,40 por cota nos próximos ciclos.
Venda de ativo ajudou, mas efeito foi pontual
O destaque do mês foi a venda parcial do edifício VIP Corporate, que gerou um ganho de capital de 14 centavos por cota e ajudou a recompor as reservas do fundo, hoje em R$ 0,19 por cota. O imóvel foi vendido com ágio de 30% sobre o valor patrimonial, e a gestão avalia vender a parte restante para levantar mais caixa e aliviar o impacto da vacância crescente.
Revisões contratuais e “plug and play” podem ajudar
Nos próximos meses, o fundo terá revisões contratuais (revisional) importantes, com potencial de aumento médio de 17% nos aluguéis. Além disso, a gestão menciona uma possível estratégia de adaptação dos imóveis ao modelo plug and play — com mobiliário e layout prontos — para atrair novos inquilinos.
Contudo, o mercado aguarda mais transparência da gestão sobre os planos para reverter o cenário negativo. A ausência de detalhes sobre a estratégia futura tem gerado incômodo entre cotistas, especialmente diante de uma vacância alarmante em um portfólio considerado de alto padrão.
Perspectivas e desafios
O cenário atual do PVBI11 reflete a complexidade do mercado de lajes corporativas em São Paulo, que opera como uma gangorra entre regiões mais centrais e áreas emergentes. Hoje, a desvantagem competitiva do fundo em relação a imóveis semelhantes com preços mais baixos leva à perda de ocupação e pressiona sua rentabilidade.
Para evitar deterioração adicional, a gestão do PVBI11 precisará adotar uma postura mais flexível nas negociações, incluindo carências, descontos temporários e soluções criativas que ajudem a recompor a ocupação antes que os rendimentos ao cotista sejam ainda mais afetados.
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