O fundo imobiliário URPR11 está atravessando uma fase decisiva de reestruturação. Em sua mais recente apresentação, a gestão detalhou os altos níveis de retenção de lucros, redirecionando os recursos para a conclusão de obras inacabadas. A promessa é clara: reduzir o pagamento de dividendos agora para viabilizar uma retomada mais forte no futuro.
Somente em março, o fundo redirecionou R$ 4,24 milhões para obras — um valor equivalente a R$ 0,36 por cota. Isso reduziu o rendimento efetivo pago aos cotistas para R$ 0,80, embora o resultado total do mês tenha alcançado R$ 1,16 por cota. A prévia de abril indica uma retenção ainda maior: R$ 0,53, com a perspectiva de atingir R$ 0,65 por cota nos meses seguintes, somando até R$ 7,7 milhões mensais destinados a empreendimentos em andamento.
Obras retomadas ainda evoluem lentamente
Apesar da injeção de recursos, o progresso das obras permanece abaixo do ideal. Dados acompanhados de forma independente por analistas mostram que apenas os projetos Maravista e Mariana Maria apresentaram avanço significativo em março. Os demais mantiveram os mesmos percentuais de fevereiro ou não registraram evolução visível.
A expectativa dos cotistas agora é acompanhar, com maior transparência, se as retenções estão de fato acelerando as entregas.
Retenção via SPEs e caixa invisível
Grande parte da retenção de lucros está ocorrendo dentro das SPEs dos projetos, ou seja, não aparece diretamente no caixa de URPR11. Essa estrutura contábil permite que o fundo retenha valores expressivos sem descumprir obrigações legais, mas levanta críticas entre investidores quanto à transparência e previsibilidade dos rendimentos.
A gestão admitiu que, embora exista a possibilidade de zerar temporariamente os dividendos via assembleia, não pretende seguir esse caminho, considerando o impacto psicológico negativo para os cotistas.
Foco futuro: recebíveis devem dominar o portfólio
A estratégia de longo prazo do URPR11 é migrar para um portfólio majoritariamente composto por recebíveis imobiliários, abandonando os riscos associados a obras e incorporações. Após a conclusão dos atuais projetos, o fundo pretende ter 75% dos ativos alocados em recebíveis, o que traria mais estabilidade na distribuição de proventos.
A estimativa conservadora da gestão é de que o fundo possa atingir uma base de distribuição recorrente de R$ 1,06 por cota. No entanto, com o destravamento de valores acumulados ao longo dos últimos anos, o rendimento poderá ser ainda maior.
Expectativas: sacrifício no curto prazo por retorno no longo
A realidade atual do URPR11 impõe sacrifícios aos cotistas: menos dividendos em troca de um futuro com obras concluídas e geração de caixa consistente. A grande dúvida é se essa estratégia conseguirá cumprir o que promete — e se a gestão manterá o compromisso de melhorar a comunicação e a entrega de resultados.
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