Em maio de 2025, o fundo imobiliário TGAR11 voltou a chamar atenção dos investidores por uma postura cada vez mais defensiva. Com a distribuição mantida em R$ 1 por cota, a gestão decidiu “capar” os rendimentos diante de um cenário macroeconômico desafiador e um desempenho abaixo do esperado nas vendas de loteamentos, incorporações e unidades de multipropriedade.
Queda nos rendimentos e cotas pressionadas
A decisão de limitar os rendimentos mensais refletiu diretamente nas cotações do fundo, que hoje são negociadas abaixo de R$ 90, bem distantes do patamar superior a R$ 115 alcançado antes da derrocada. Com esse valor de mercado e o dividendo atual, o TGAR11 oferece um dividend yield de cerca de 1,1% ao mês, o que pode chegar a 13,2% ao ano — mas com risco considerável.
A gestão deixou claro que, mesmo podendo distribuir valores maiores — como já fez quando pagou até R$ 1,30 por cota — optou por preservar caixa e priorizar estabilidade em vez de agressividade, prática prudente em um ambiente de juros altos e incertezas econômicas.
Vendas abaixo da meta e impacto nas receitas
O fundo apresentou resultados de vendas bem abaixo do esperado em diferentes segmentos. Em loteamentos como o Nova Colorado, a meta era vender 20 unidades, mas apenas 14 foram comercializadas. No setor de incorporação imobiliária, a performance também ficou aquém, com vários meses consecutivos sem atingir as metas de venda.
O mesmo se aplica à multipropriedade, um modelo de negócio cada vez mais questionado, que, mesmo em períodos de alta demanda como janeiro, vendeu menos da metade do projetado.
Essa queda nas receitas operacionais impacta diretamente a geração de caixa e ajuda a explicar a cautela adotada na distribuição de proventos.
Exposição ao agro pode beneficiar o fundo?
Apesar do cenário negativo, um fator positivo de médio prazo pode surgir com a intensificação das tarifas comerciais impostas pelos Estados Unidos. Como o TGAR11 tem forte presença em cidades do interior ligadas ao agronegócio brasileiro, há expectativa de que um eventual impulso no setor agropecuário traga benefícios indiretos ao fundo — ainda que limitados.
Além disso, a estratégia de alocação geográfica do fundo continua valorizando municípios emergentes como Sorriso e Sinop, no Mato Grosso — epicentros do agronegócio nacional — em detrimento de grandes centros urbanos saturados, como São Paulo.
Carteira robusta e gestão ativa
O TGAR11 possui hoje mais de 210 ativos em carteira e um patrimônio líquido em torno de R$ 1,13 bilhão, com mais de 160 mil cotistas. A liquidez é considerada satisfatória para um FII de seu porte.
No último mês, a gestora realizou a venda de 12 ativos de crédito e adquiriu outros 6, movimentando mais de R$ 30 milhões em operações. Entre os novos investimentos, destaca-se um CRI subordinado vinculado ao término de obras em Sorriso e um CRI em São Paulo atrelado ao CDI + 3,7%.
Ainda assim, a rentabilidade do fundo sofreu nos últimos meses, com recuo na performance e na base de cotistas, que tende a se movimentar conforme o humor do mercado — comprando em alta e vendendo em baixa, como apontado pela própria análise gráfica.
Urbanismo substitui “loteamento” como nova nomenclatura
Uma mudança relevante promovida pela gestão foi a reclassificação do segmento de atuação “loteamento” para “urbanismo”. O termo agora engloba loteamentos abertos e condomínios fechados, proporcionando uma visão mais ampla das operações. O fundo atua principalmente criando bairros planejados em cidades pequenas e médias, com infraestrutura própria e padrão urbanístico mais elevado do que o oferecido pelas prefeituras.
Imagens de empreendimentos como o Jardim Europa demonstram como o TGAR11 desenvolve regiões inteiras com ruas, quadras e áreas de lazer, promovendo a valorização de terrenos e fomentando o crescimento urbano ordenado.
Multipropriedade segue como ponto fraco
O modelo de multipropriedade, embora ainda presente na carteira do fundo, tem apresentado baixo desempenho comercial e elevado custo de operação. O fundo segue apostando nesse segmento, mas os resultados recentes indicam necessidade de revisão da estratégia, especialmente em um cenário onde os consumidores estão mais cautelosos com gastos de lazer e turismo.
Um fundo grande, mas em compasso de espera
Mesmo diante de um portfólio robusto e diversificado, o TGAR11 está claramente em modo de contenção. A desaceleração econômica, as vendas aquém do esperado e a decisão de segurar dividendos revelam um movimento tático da gestora para proteger o patrimônio e atravessar um momento delicado sem grandes sobressaltos.
A dúvida que fica é: quando o mercado retomará o apetite por risco e o fundo voltará a destravar valor? A resposta dependerá não apenas do desempenho do agro, mas da retomada do ciclo imobiliário nacional como um todo.
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