O fundo imobiliário MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis) entrou no radar de recomendações da XP Investimentos. Segundo relatório recente, o fundo está negociado com um desconto de aproximadamente 8% em relação ao seu valor patrimonial, abrindo espaço para uma valorização potencial de até 9%, além de oferecer um robusto dividend yield de 12,7% ao ano.
A recomendação baseia-se em três pilares: a qualidade da carteira do fundo, a gestão consistente ao longo dos anos e o preço atual atrativo, que garante um bom equilíbrio entre risco e retorno.
Estrutura da carteira: foco em CRIs atrelados ao IPCA
O MCCI11 possui uma carteira majoritariamente composta por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que representam cerca de 84% do patrimônio total, além de alocações menores em fundos imobiliários de CRI (9%), caixa (4%) e investimentos táticos (3%).
Atualmente, o fundo detém 31 CRIs e participações em 19 fundos imobiliários, com forte exposição a setores como logística, varejo essencial, comercial, residencial e hoteleiro. Aproximadamente 98% da carteira está indexada ao IPCA, com uma taxa média de IPCA + 9% — superior ao Tesouro IPCA+ disponível no mercado, que oferece cerca de IPCA + 7%.
Entre os principais devedores dos CRIs estão grandes empresas como WT Morumbi, Mercado Livre e Açaí. As taxas de remuneração chegam a ser bastante agressivas, variando de IPCA + 8% a IPCA + 12%.
Desafios e riscos: cenário macroeconômico e juros elevados
Apesar dos pontos positivos, a XP alerta para riscos importantes, principalmente relacionados ao ambiente macroeconômico. Com a taxa Selic permanecendo elevada em torno de 14,75% ao ano, o custo de crédito se mantém alto, o que pode pressionar a capacidade de pagamento das empresas emissoras dos CRIs.
Por outro lado, como a maior parte da carteira está indexada ao IPCA, eventuais quedas na inflação podem reduzir a rentabilidade, mas, ao mesmo tempo, aliviar o serviço da dívida para as empresas, diminuindo o risco de inadimplência.
Até o momento, o MCCI11 apresenta um portfólio 100% adimplente, reforçando a resiliência da gestão, mesmo em um cenário desafiador.
Diversificação e estrutura de taxas
Além dos CRIs, o fundo possui alocações em outros fundos imobiliários, como o MCRE11, também gerido pela Mauá Capital, embora essa participação represente uma parcela pequena da carteira (cerca de 3%). A gestão do MCCI11 é considerada eficiente, com despesas operacionais relativamente baixas: em março de 2025, o fundo teve receita de R$ 15 milhões, com gastos de apenas R$ 1,2 milhão, uma relação saudável para o investidor.
As taxas cobradas incluem 0,8% de gestão, 0,2% de administração e 20% de performance sobre o que exceder 100% do CDI, algo que gera debate, já que a carteira está quase toda atrelada ao IPCA.
Dividendos: estabilidade e previsibilidade
O MCCI11 distribui, atualmente, cerca de R$ 0,90 por cota, com guidance entre R$ 0,80 e R$ 0,90 até o meio de 2025. A gestão busca estabilizar os rendimentos, um diferencial importante, já que fundos de CRI normalmente apresentam alta volatilidade na distribuição de dividendos.
Embora os dividendos tenham recuado nos últimos anos — em 2022, o fundo pagou R$ 11,40 por cota, contra uma projeção de R$ 10,40 para 2025 —, a previsibilidade atual e o desconto na cotação tornam o fundo atrativo para investidores que buscam renda passiva isenta de Imposto de Renda.
Valorização e liquidez
Negociado atualmente a cerca de R$ 85, o MCCI11 apresenta desconto em relação ao valor patrimonial, estimado em R$ 90,90, o que representa um potencial de valorização de até 8,5%, segundo a XP. O fundo também possui boa liquidez, com volume médio diário superior a R$ 2,4 milhões.
Nos últimos 12 meses, a cota do MCCI11 valorizou 5%, desempenho considerado positivo diante da queda generalizada do setor de fundos imobiliários no final de 2024 e início de 2025.
O post XP recomenda compra do fundo MCCI11, com potencial de valorização de 9% e dividendos de 12,7% apareceu primeiro em O Petróleo.
